3. 創新科技措施
樓宇的操作及維修已面臨數項重要挑戰，包括勞動人口老化、資產老化和氣候變化。新一代智能技術，如人工智能、資產管理物聯網、樓宇管理系統、樓宇資訊系統，甚至是專門的航拍機自動化應用，都會為我們帶來進一步的挑戰，把佔用人及樓宇訪客的安全和福祉提升到全新的層面。樓宇操作及維修人員應致力採用創新、技術和優良作業 / 指引，以改善機電資產管理，從而提高政府樓宇的韌性和智能。
下列五種新興科技發展，可能會對設施管理行業產生影響。
3.1 科技發展 1 ﹕電腦輔助設施管理軟件
在現時動態的市場，電腦輔助設施管理 (CAFM) 軟件對工作場所的設施經理來說非常重要。設施經理肩負許多職責，需要集合技術、程序和人員來完成日常功能。由監察和管理客戶服務需求到預防性保養和操作設施服務，電腦輔助設施管理軟件有助設施經理更妥善地執行日常操作職責。
3.2 科技發展 2 ﹕建築信息模擬技術
建築信息模擬資產管理 (BIM-AM) 並非新科技，而是承辦商和建築師用來建立和縮放建築項目虛擬模型的工具，為樓宇業主和操作員在施工前提供設施完整的目視模型，亦為項目完工時間表和預算提供了寶貴的資訊。建築信息模擬軟件有助模擬優良操作及維修作業，在施工前驗證可操作性和可維修性。
建築信息模擬 (BIM) 與現有的工作程式或設施維修軟件相融合時，可提供更完善的樓宇平面圖、資產資料和財務預算。隨著科技不斷發展，建築信息模擬在設施管理日益重要。
3.3 科技發展 3 ﹕物聯網
物聯網 (IoT) 是指以互聯網連接機構裝置的網絡。有賴感應器、恆溫器和促動器件等工具來評估數據和減少工作項目的能源消耗，物聯網系統能有效降低能源費用，並提供有用的數據，以提高所有設施的效益。設施管理機構利用各種感應器收集數據，有助更快、更容易辨識現存問題和潛在問題。
3.4 科技發展 4 ﹕航拍機
航拍機是能提高設施管理效益的無人駕駛飛行器，其中一些機遇包括檢驗時的安全和自動化運送服務。雖然航拍機的發展仍處於起步階段，但利用高解像度的航拍機檢驗樓宇外部，無疑比人手更快速、更安全。
3.5 科技發展 5 ﹕人工智能
人工智能 (AI) 是由機器以智能方式執行任務的廣泛概念。人工智能亦指機器模仿和改善人手表現。人工智能比傳統系統更具適應性，具有眾多能力，能加強設施管理的表現。機器學習是目前人工智能中的應用程式，讓機器接觸數據，再自行作出分析。機器學習有助設施管理機構預計資產 ( 例如樓宇 ) 性能退化或故障的時間。從客戶服務的在線聊天機器人，到利用演算法分析歷史數據的模式，人工智能將擴展並惠及設施管理機構的所有部門。
3.6 科技措施
根據以上五項科技發展，以下列出 15 項要素的科技措施，以供參考。
| 操作及維修作業範疇 | 可行措施 | 參考資料 |
|---|---|---|
| 為新樓宇的設計提供保養維修考慮因素 |
a)
利用建築信息模擬或其他模擬軟件，模擬優良操作及維修作業，在施工前驗證可操作性和可維修性。
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•
國際設施管理協會出版的《設施管理人員的建築信息模擬 (BIM)》
•
機電署發出的建築信息模擬及資產管理 (BIM-AM)標準及指引
•
香港房屋委員會發出的建築信息模擬 (BIM) 標準及指引
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| 資產資料 ( 文件記錄 ) |
a)
利用電腦資產資料管理系統，如建築信息模擬 (BIM-AM)，以高效的資產資料管理系統管理所有資產資料；
b)
定期檢查、數碼化和更新升降機及自動梯裝置和設備的最新記錄和日誌；
c)
採用資產管理記錄檢索和更新的流動方案，例如操作及保養手冊、故障記錄等；
d)
用射頻識別 (RFID) 或二維碼進行資產管理。
|
•
國際設施管理協會出版的《設施管理人員的建築信息模擬 (BIM)》
•
機電工程署發出的建築信息模擬及資產管理(BIM-AM) 標準及指引
•
建造業議會建築信息模擬 (BIM)標準
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| 操作事宜 |
a)
採用雲端技術儲存升降機及自動梯裝置和設備的資料，以便物業管理人員在有需要時使用；
b)
使用物聯網支援的自我評估功能，監察主要升降機及自動梯設備的健康狀況；
c)
在升降機及自動梯系統結合在線狀態監察和流動科技，以改善維修作業及縮短停機時間。
|
|
| 應急準備 |
無
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|
| 預防性保養程序 / 標準 |
a)
根據故障記錄及設備狀態的數據分析，進行預測性保養。
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|
| 故障維修 |
無
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| 維修記錄管理 |
a)
採用電腦監察系統，備存詳細的數碼化維修資訊，具備功能包括即時提示、檢視及進一步分析。系統應至少包括下列資訊，以供指定人員作每週更新：
•
維修承辦商的架構圖及聯絡名單
•
每月故障召喚及緊急維修報告
•
每日故障召喚進度報告
•
矯正性維修的詳細資料
•
設備故障報告
•
保養、週年檢驗及測試、大修、演習、安全檢驗及其他定期工程的工作計劃
•
預防性保養時間表
•
已完成預防性保養的詳細資料
•
備用零件清單
•
工具、設備、物料、備用零件及儀器，以及儀器校正證書
•
機器和設備詳細資料的記錄
•
大修報告
•
提交法定文件的記錄
•
其他有用資訊 ( 例如現場照片 )
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|
| 備用零件管理 |
a)
使用自動化存貨控制系統，利用人工智能預測備用零件需求，以管理備用零件庫存，有助預先按時採購備用零件。
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|
| 事故管理 |
a)
考慮使用先進的管理工具，以助優化系統性能，例如建築信息模擬—資產登記、設備生命週期記錄、系統配置、關鍵設備狀態、維修記錄、裝置視像化等；
b)
使用物聯網技術，加快即時報告，並收集維修數據，以便作為日後改進的參考。
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|
| 增設、改裝及更換( 規劃及實施 ) |
a)
使用綜合設施管理工具等先進的管理工具，迅速搜尋任何設備資料和記錄，以提高整體規劃的效益。
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| 環境及安全管理 |
a)
在保養 / 維修 / 更換工程中循環再用組件或設備；
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| 科技應用 |
a)
應用人工智能、大數據分析、物聯網等；
b)
促進從研究到作業的知識轉移，以連接科學 / 技術。
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| 相關持份者管理 |
a)
建立智能系統，自動通知持份者任何操作及保養工作，以及增設、改裝和更換工程的時間表和進度。
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| 資訊管理 |
a)
建立綜合樓宇管理系統；
b)
建立中央資料庫，以作自動更換設備計劃；
c)
建立在線實時伺服器，透過流動裝置儲存維修相關資料；
d)
在預防性保養工程期間，維修單位以在線方式提供所有資訊。
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| 操作及維修團隊架構及資歷 |
無
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