2. 主要模範框架
3. 創新科技措施
4. 行業標準及規定
5. 有用表格 / 檢查清單樣本
主要模範框架
2.1 為新建築物的設計提出應顧及的操作和維修考慮因素
便於維修的設計強調將設計及建造知識與操作和維修經驗適時整合到項目設計中，以延長樓宇的壽命。
樓宇系統設計應考慮便於維修的因素，確保能簡易、準確、安全及經濟地進行系統維修。便於維修是指維修的效用和效益。建議採用新的工作模式，例如建築信息模擬及資產管理 (BIM-AM)，讓資產擁有人和設施管理人參與，了解他們在交收時所需的資訊。設施管理人在設計階段亦應參與，確保承辦商提交的資訊符合他們的特定需求。
2.1.1 定期設計協調會議
•
定期設計協調會議
新的建築計劃如涉及不同升降機和自動梯設計概念，必須先取得升降機和自動梯操作及維修團隊的意見。操作及維修團隊不但能就日常操作事宜提出意見及空間要求，還能提出定期保養、通道、維修和升級的考慮事項。升降機的設計概念可從傳統、無機房、反饋制動、液壓等特性作不同的考慮。操作及維修團隊可以就減低維修成本及方便維修的考慮提出技術要求，以達致最佳的設計。因此，就任何新的建築計劃，設計團隊和操作及維修團隊之間必須定期進行設計協調會議，分享保養維修的意見。
•
招標文件
就升降機及自動梯系統設計的操作及維修事宜，有關操作及維修事宜的招標文件應向操作及維修團隊諮詢意見。合約完結後的升降機及自動梯的維修成本和質素對操作及維修團隊進行後續跟進工作的資源有莫大影響，因此是評審標書的的關鍵。
2.1.2 良好作業
•
操作及維修人員提供維修要求
操作及維修人員應向設計人員提供升降機及自動梯的維修要求，讓設計人員能夠在招標文件和日後的保養及維修合約中涵蓋所有必須的升降機及自動梯維修要求。
•
操作及維修人員出席協調會議
操作及維修人員應在升降機及自動梯建造工程展開後出席協調會議，讓操作及維修人員對所有操作及維修安排提出意見。
2.1.3 優良作業
•
設計時考慮到生命週期需求及備用安排
設計人員應考慮資產的生命週期，由投入運作、操作及維修、翻新到解除運作或完全更換各方面的因素如下：
(a)
備用設施、轉換及繞行安排，以提升系統的應變能力，並減少在維修工程進行時對使用者的影響；
(b)
就暢達性和可維修性制定內部設計指引，並定期檢視和更新；
(c)
制定《建築設計及管理指南》，以改善樓宇建造和維修的健康與安全。
2.2 資產資料 ( 文件記錄 )
妥善整理資產資料文件，涵蓋升降機及自動梯裝置的所有重要項目，文件格式應方便設施管理人和維修服務供應商使用。資料應放在易於取閱的位置，並作定期更新：
•
任何修理、升級、翻新、維修保養或解除運作的工作。
•
評估資料的更新 ( 與性能或風險相關的 )。
•
廣泛環境的轉變 ( 包括規例、責任或擁有權 )。
2.2.1 一般作業
•
按照法定規定妥善保存文件
升降機或自動梯的負責人應負責並保存所有文件，包括但不限於下列文件：
(a)
准用證 — 時刻展示於升降機機廂內的顯眼位置。其他升降機如載物升降機、載貨升降機或機械化泊車系統，有效的准用證應展示於該升降機的層站或 ( 如該升降機有多於一個層站 ) 主要層站毗鄰的顯眼位置。自動梯的有效准用證應展示於自動梯的層站毗鄰的顯眼位置。
(b)
竣工圖 — 記錄於經屋宇署審批的總建築圖則中。
(c)
維修記錄 — 按照法定規定，備存不少於最近三年的工作日誌。
•
計劃及編排檢驗和測試
升降機或自動梯的負責人須聘請註冊升降機或自動梯承辦商每隔不超逾一個月進行定期保養，包括為升降機或自動梯進行潤滑油、清潔、檢查、調校和維修損耗的部件，安排註冊升降機或自動梯工程師每隔分別不超逾 12 個月及 6 個月對升降機及自動梯進行定期檢驗，並安排註冊升降機或自動梯工程師對升降機或自動梯在每隔不超逾五年，進行定期負載檢驗，以確定升降機或自動梯及其所有相聯設備或機械處於安全操作狀態。
應預前規劃時間表，以免對升降機或自動梯運作造成不必要的干擾，以及避免違反第 618 章條例。
•
工作移交報告
有關更換註冊升降機或自動梯承辦商，負責人須在交接日期前預留足夠時間，安排現任的註冊升降機或自動梯承辦商及新接手的註冊升降機或自動梯承辦商進行聯合檢驗。
任何毛病 / 未完成的工作應於「升降機或自動梯欠妥 / 未完成保養工作及常見異常情況報告」清楚分工。根據條例規定，第一次報告應於保養工程移交日期前提交予負責人及機電署。
故障修正後，應提交第二次報告。
2.2.2 良好作業
•
保存操作及維修文件
升降機或自動梯資料是指平面圖、竣工圖、安全部件的核准證明書、操作及保養手冊和定期檢驗證明書。這些文件提供了升降機及自動梯系統的基本規格，建議負責人在樓宇管理處保存一套設備資料。
•
保養記錄
建議註冊升降機或自動梯承辦商及負責人備存升降機或自動梯的維修保養記錄，包括但不限於以下各項：
(a)
例行保養 — 保養範疇及所涵蓋的定期保養工作資料。
(b)
特別工作 — 例行保養包括定期檢驗、特別維修檢查、到場 / 安全審核及第三者審核以外的工作。
(c)
負責人工作 — 與升降機及自動梯有關的工作，例如維修升降機機房的照明及通風系統、升降機井道混凝土剝落修葺工程、清潔升降機井道底坑、自動梯鄰近範圍的防護擋板等。
(d)
服務分析 — 從所有服務電話中收集的數據報告。
(e)
矯正性維修 — 此類維修涵蓋的更換組件資料。
(f)
優化 — 已優化的系統資料。
2.2.3 優良作業
•
保存所有設計文件
所有設計文件 ( 如設計標準、設計計算資料、設計圖等 ) 和資產資料( 如品牌、型號、安裝年份 )、測試及校驗報告、操作及保養手冊、檢驗報告和證明書、備件清單、工具列表等，提供了升降機或自動梯的完整資料。負責人應保留所有設計文件的詳盡記錄，以備日後檢視。
•
同類型裝置統計資料
建議註冊升降機或自動梯承辦商建立在香港安裝的同類型 / 型號升降機或自動梯的資料庫，相關數據和資料讓負責人及機電署作記錄和參考。資料庫應包括但不限於下列資料：
(a)
製造商
(b)
型號
(c)
生產年份
(d)
控制系統型號
(e)
額定負載 / 梯級寬度
(f)
額定速度
(g)
提升高度 / 高度
(h)
地點
(i)
原產地
(j)
相同型號的安裝數量
•
使用壽命資料記錄
建議負責人備存升降機或自動梯壽命資料記錄的書寫或電子記錄，以顯示主要部件和安全裝置的安裝和更換記錄，記錄應包括但不限於下列資料：
(a)
製造商
(b)
型號
(c)
核准型號記錄
(d)
生產年份
(e)
安裝 / 更換年份
(f)
曾使用的部件
(g)
原產地
2.3 操作事宜
操作效益是指以生命週期，成本效益組合的預防、預測與可靠為本的維修技術，配以設備校正、追查及電腦化維修管理能力，以提升可靠性、安全性、使用人的舒適和系統效益。
2.3.1 一般作業
•
基本操作事宜
負責人應了解及執行《升降機及自動梯條例》( 第 618 章 )、《升降機及自動梯 ( 一般 ) 規例》所界定的升降機或自動梯負責人的責任，以及與升降機或自動梯保養工程有關的其他事宜，以確定升降機或自動梯及其所有相聯設備或機械處於安全操作狀態。負責人應聘請註冊升降機或自動梯承辦商進行升降機或自動梯工程，包括安裝工程、主要更改及拆卸工程、日常保養及定期檢驗。
•
安全及操作入職培訓
註冊升降機或自動梯承辦商根據《工廠及工業經營條例》( 第 59 章 )及《升降機及自動梯條例》( 第 618 章 )，由安全督導員為操作及維修團隊的工程師及技術人員進行安全入職培訓。
此外，負責人聘用的前線員工須知悉並熟悉操作手冊以及《升降機工程及自動梯工程實務守則》(《工程守則》)，該守則規定最低行業標準，以符合第 618 章條例的要求。
2.3.2 良好作業
•
日常操作事宜
建議由註冊升降機或自動梯承辦商或樓宇管理處擬備及審閱日常操作程序。操作及維修團隊應執行的日常操作程序，包括但不限於下列事項：
(a)
在升降機 / 自動梯恢復使用及操作前進行檢驗
(b)
暫停升降機 / 自動梯運作的程序
(c)
為暫停運行的升降機 / 自動梯進行檢驗及程序
•
在使用需求低時暫停使用升降機及自動梯
在垂直運輸系統使用需求低的非繁忙時段，或配合建築物操作要求，例如商業樓宇的非辦公時間或商場非營業時間，建議在使用需求低期間，暫停使用升降機或自動梯(消防員升降機及暢通易達升降機除外)。升降機或自動梯群組中的升降機或自動梯可輪流關閉，亦是常見的做法。
2.3.3 優良作業
•
即時編配升降機機廂
凡升降機群組最好安裝集體控制系統，以便即時編配升降機機廂。按召喚按鈕後，群組會編配指定升降機，等候大堂中相應的預報廳門燈會閃動及響鐘，乘客可在升降機到達時在相應的層站門等候，減省心理上的等候時間。
•
持續監察人流量
持續流量監控系統是一個實時數據分析器，為升降機的自學系統提供實時數據，以提高升降機的運行效益。
分析系統使用影片或負載感應器分析進行人數統計，並使用物體探測器檢查區域的佔用情況。系統提供快速計算及提供升降機運行的智能自動分流功能。影片或負載感應器分析對於人數統計和編配足夠的升降機到所需樓層，尤其有用。例如，在宴會結束後，系統感應到聚集在升降機大堂或升降機機廂的人群，便會編配多部電梯往特定樓層。
目的選層控制系統是使用先進的流量演算法的智能系統，可有效分配升降機以運送乘客。
此外，系統會持續記錄運行數據歷史，以作進一步分析。這個先進的實時控制系統，可改善特定升降機的流量情況。
•
在繁忙時間實施臨時樓層分流安排
辦公樓宇的早上或午飯時段後，從主樓層大堂往上層的升降機會特別擁擠。可採用臨時樓層分流模式，在繁忙時段將升降機劃分為高層區及低層區，不用升降機要通往所有樓層。建議進行專業研究和調查，以制定劃分高層及低層區域的最佳方案。
•
閒置模式
在非繁忙時間，建議啟動閒置模式。在閒置模式下，控制系統會關閉一組升降機中的其中一部升降機，直至使用需求達至指定水平。這種做法能節省能源，並提供新的控制策略。
在閒置模式下，升降機：
(i)
不會回應乘客召喚
(ii)
閒置 10 分鐘後，機廂照明系統自動減至總照明功率的 50% 或以下
(iii)
閒置 2 分鐘後，自動關掉通風系統
(iv)
閒置 10 分鐘後，自動關掉空調系統
•
按需求提供服務
(i)
在備用模式下，自動梯會以「蠕動」速度運行或停止運行，直至感應到有乘客走近。
•
遙距監察操作系統
遙距操作監察系統是新升降機和自動梯的互聯網數據控制系統，專為聯網系統設計，提供其他遙距監察的功能，並將升降機或自動梯的數據傳輸到 24 小時服務中心。
如發生任何操作故障，24 小時遙距中心會獲警報，並作出相應行動。
2.4 應急準備
應急準備是為了將應急計劃及緊急應變與樓宇使用者連繫，的資源和聯絡人。
應急行動計劃應指出與升降機及自動梯裝置相關的所有潛在危險，列出分工安排，以適當分配資源。書面計劃應成為行動文件，按時更新以確保資料準確，例如提供最新的聯絡資料。
2.4.1 一般作業
•
緊急裝置
升降機的任何緊急裝置 ( 即警報系統、對講機、緊急照明系統、升降機抽氣扇 ) 如發生故障，應在 4 小時內通知註冊升降機承辦商。如設備未能在 24 小時內修復，須使用指明表格通知機電署。
•
緊急聯絡名單
緊急聯絡名單應張貼在升降機機廂或自動梯附近的當眼處，以供緊急情況時使用，聯絡資料可包括：
•
電力公司聯絡電話，以供電力故障時使用
•
註冊升降機或自動梯承辦商的 24 小時服務中心電話
•
機電署緊急聯絡電話
•
處理緊急事宜
在任何緊急情況下，包括故障和困人，註冊升降機承辦商應在接到通知後 1 小時內 ( 如有乘客被困，則在 30 分鐘內 ) 到達現場。註冊升降機承辦商應重設系統，拯救被困乘客。
如遇任何嚴重事故，包括造成人命傷亡，負責人須立即通知註冊升降機或自動梯承辦商跟進，並向機電署報告。
2.4.2 良好作業
•
緊急應變程序及風險評估
應變程序識辨發生緊急情況時的分工、行動和資源。制定程序前，應先諮詢涉及緊急情況或受影響的人員，並制定測試、培訓和定期檢視的計劃。
制定程序前，應先進行風險評估，涵蓋所有潛在危害。風險評估應評估發生緊急事故的可能性，以及後果的嚴重或危害程度。風險評估應由合適的安全事務專業人員進行。
•
前線人員緊急應變程序定期培訓
負責人聘請的前線人員應熟悉相關知識，並應定期接受緊急應變程序的培訓。建議安全監督員每 3 個月進行一次相關培訓。
2.4.3 優良作業
•
定期檢視及演習
完成制定緊急應變程序和風險評估後，應進行定期檢視和演習。註冊安全主任應定期檢視文件，每 12 個月進行一次演習。
註冊安全主任為前線人員進行緊急行動計劃、拯救和程序方面的培訓。每年應進行一次火災、事故和災難演習，以確保火警警報系統運作正常，並評估員工在警報啟動時的反應、知識和應變能力。
2.5 預防性保養程序 / 標準
預防性保養的目標是在實際發生故障前，更換損耗的部件，以避免因疲勞、疏忽或正常損耗引起的設備故障。預先計劃的保養維修和狀態監察維修工作，包括在指定時段的局部或全面大修，以及換油、潤滑、輕微調整等。標準程序建議人員在進行任何檢查時，記錄設備損壞情況，以便在任何系統故障前更換或修理損耗的部件。
預防性保養計劃必須包括讓升降機及自動梯裝置保持最佳狀態的所有工作方法和記錄。設施內每項資產及系統均有各自所需的保養維修程序。
2.5.1 一般作業
•
法定規定
註冊升降機或自動梯承辦商須提供每月全面保養服務 ( 包括潤滑抹油、檢查、清潔及在有需要時調校所有部件；維修、大修、更換故障零件；拆除防護擋板；以及檢查所有相聯升降機和自動梯設備 )。註冊升降機或自動梯承辦商亦須對故障、緊急召喚或與安裝 / 設備故障及 / 或欠妥服務有關的投訴，保持有效迅速的回應。
升降機或自動梯的定期保養，包括潤滑、檢查、清潔和調校，應每隔不超逾 1 個月進行一次。
升降機定期檢驗應包括：
(a)
每隔不超逾 12 個月，對升降機機廂進行不負載的徹底檢驗。
(b)
每隔不超逾五年，對升降機機廂進行十足額定負載的徹底檢驗。
自動梯定期檢驗應包括：
(a)
每隔不超逾六個月，對自動梯進行不負載的徹底檢驗。
(b)
每隔不超逾五年，對自動梯進行制動負載或制動扭矩的徹底檢驗。
•
操作及維修人員入職培訓
註冊升降機或自動梯承辦商應就安全、法定要求、維修技術、表現指標及工作方式等事宜為維修人員安排入職培訓。
入職培訓的目的是建立正面的安全意識文化，學習新升降機的技術設計、操作及維修，認識公司的安全系統和程序，以及了解工程的具體要求 / 資料。
2.5.2 良好作業
•
加密升降機及自動梯保養工作的次數以及為其他建築工程和屋宇裝備裝置進行保養
超逾法定要求而進行更頻繁的保養，例如每週或隔週對升降機或自動梯進行保養，可被視為良好作業。
除維修升降機或自動梯設備外，註冊升降機或自動梯承辦商亦應向負責人報告建築工程及屋宇裝備裝置的任何故障。建築工程包括建築材料、覆蓋層、混凝土剝落、安全告示和標誌、樓層交界處的防護擋板及安全設施、倚在建築物的障礙物等。升降機機房的屋宇裝備裝置包括照明系統、電源插座、抽氣扇、空調等。即使未有其他維修承辦商能進入升降機井道或自動梯附近範圍，仍有機會為升降機井道及升降機或自動梯系統進行保養維修。
•
工作移交糾紛
在更換註冊升降機或自動梯承辦商時，現任的承辦商與新接手的承辦商之間可能會發生問題和爭拗。為解決此問題，負責人可委託第三方為升降機或自動梯進行獨立審核，撰寫審核檢驗報告，以解決爭拗問題及清楚劃分雙方承辦商的責任。 獨立第三方升降機或自動梯審核須由獨立註冊升降機或自動梯工程師進行。
2.5.3 優良作業
•
聘用專業技術員進行預測性保養
建議負責人聘用優質、經驗豐富的升降機專業人員，負責檢驗運作數據、故障數據、故障歷史和設備狀況等，並評估預測性保養計劃。
評估包括：
•
發生故障前及早更換零件
•
定期進行獨立審核
•
備存備用零件的建議
•
更換、優化或主要更改工程的建議
•
保養維修質素的意見
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自我評估程式
升降機如設有自我評估程式，自我評估程式應設定於每週選定時間或於負責人指定時間運作一次。在程式運作期間，升降機會在升降機井道內持續運行，並將所得數據作進一步分析，確保升降機處於安全運作狀態。建議承辦商就數據定期擬備詳盡的報告。
•
由第三方進行獨立的升降機或自動梯審計
建議每年至少一次聘請第三方專業人員為所有升降機或自動梯進行獨立審計。檢查後，第三方應提供審計報告，包括但不限於以下資料：
•
工作日誌分析
•
附照片記錄的調查結果
•
對主要設備進行目視檢查
•
為所有安全部件進行功能測試
•
短期及長期建議
•
升降機或自動梯更換 / 優化建議
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保養維修檢討
•
故障趨勢分析
•
定期進行獨立的升降機或自動梯檢查
在現時的升降機或自動梯檢查制度下，註冊升降機或自動梯工程師是特定註冊升降機 / 自動梯承辦商的僱員，其職責和責任是檢查和簽署其僱用公司的升降機或自動梯的工作。
我們鼓勵負責人推廣專業、獨立和優質的工程。為提高檢驗工程的透明度和獨立性，應當聘請獨立註冊工程師進行定期檢驗。
•
使用流動電話應用程式掃描二維碼
建議註冊升降機或自動梯承辦商的維修人員使用流動電話應用程式，掃描二維碼及輸入密碼以獲取升降機或自動梯的資料，包括每部電梯或自動梯的個別資料，可包括設計文件、資產資料、備用零件使用記錄和零件庫存。
•
遙距監察故障系統
升降機遙距操作監察系統是專為聯網升降機設計的新升降機互聯網數據控制系統，能為遙距監察、故障接收、數據傳輸至 24 小時服務中心提供其他功能。
精密的自檢程式可依據維修統計的大數據，比較所有重要組件的運作狀態來運行。如組件的生命週期即將完結，程式會提示提前更換零件，作為預測性保養的先進技術。
•
升降機或自動梯更換計劃
由於一些升降機或自動梯已使用逾二十年，設備故障漸見頻密，未必再有適用的備用零件，或備用零件已老化。建議負責人考慮為升降機進行全面更換或主要優化工程，並為實施程序制定升降機或自動梯更換計劃。
•
安全裝置更換計劃
升降機或自動梯中的安全裝置被視為最重要的組件。建議根據安全裝置的狀況及機電署的通函或指引，以更換安全裝置。註冊升降機或自動梯承辦商或專業人員應在進行評估後，制定安全裝置更換計劃。
•
透過流動電話應用程式即時報告維修狀況
建議使用流動電話應用程式，即時通知負責人群組任何故障記錄、承辦商到達時間、恢復運作時間等，以高科技方式加強升降機或自動梯服務的管理。
2.6 矯正性維修
所有維修人員團隊的目標均為快速、高效，尤其是在重要機器和設備出現突發性故障時，達到以下目標：
i)
減少預定保養及突發事故的停機時間；
ii)
降低採用被動維修策略的成本；
iii)
降低維修操作的總成本。
2.6.1 一般作業
•
操作及維修人員入職培訓
註冊升降機或自動梯承辦商須就安全、法定要求、維修技術、表現指標及工作方式等事宜為維修人員安排入職培訓。
入職培訓的目的是提昇正面的安全意識文化，學習新升降機的技術設計、操作及維修，認識公司的安全系統和程序，並了解工程的具體要求 / 資料。
針對重複故障的特定樓宇，進行專項培訓，學習並採用正確的方法，判斷故障和進行維修，從而避免相同故障再次發生。
•
報告未能在指定時間內完成的修正工程
維修工作如持續超逾 8 小時，應建立和使用報告系統，確保維修情況的技術透明度。報告應包括故障原因和延遲恢復服務的原因；例如，備用零件可用性、評估、人手等。報告應發送予負責人。
2.6.2 良好作業
•
編製每月的故障求助個案及緊急維修報告以評估服務表現
每月從資料庫中製作報告，資料庫包括所有過去的故障記錄。報告應涵蓋因機械、電力、電子和故意破壞引起的各種故障，以及報告故障時間、故障召喚時間、維修人員到達時間、停機時間、恢復服務時間等數據。機械、電力和電子故障應詳細描述原因、調查結果和修復方法。故障報告應作詳盡描述，以作分析，避免「重複故障」，並作故障趨勢分析。
•
妥善保存矯正性維修記錄
每個故障都應明確判斷和分析原因。矯正性維修記錄的詳細資料應包括以下項目：
•
報告故障的時間
•
通報承辦商緊急召喚的時間
•
承辦商到達時間
•
恢復服務的時間
•
故障時段
•
故障原因的詳細描述，以作分析
•
維修項目
•
使用的備用零件
•
升降機機房故障
•
建築工程缺陷
•
升降機井道底坑故障等
2.6.3 優良作業
•
透過流動電話應用程式即時報告故障維修狀況
建議使用流動電話應用程式，即時通知負責人群組任何故障報告、承辦商到達時間、恢復運作時間等，以高科技方式加強升降機或自動梯服務的管理。
•
現場備存足夠的重要備用零件
某些在使用需求高的樓宇及類似樓宇數量較多的屋邨，擁有人應要求承辦商在現場備存足夠的常用組件、物料和備用零件，以便在進行維修工作時即時更換。實際的現場備用零件庫存清單應相互參照故障報告和已使用的備用零件，以作監察。
•
故障判斷與排除指引
應要求註冊升降機或自動梯承辦商制定故障判斷與排除指引，為維修人員提供迅速的指引、清晰的建議和指示，以便識別故障組件或程式。強烈建議使用流程圖來說明故障判斷與排除的程序。
•
網上維修步驟指引
註冊升降機或自動梯承辦商應建立在線維修故障判斷與排除軟件或維修指引，有助維修人員判斷問題。軟件應就常見故障類型，提供一連串的故障判斷與排除問題和維修 / 更換的步驟說明，以作修復。軟件應由技術專家作支援。
2.7 維修記錄管理
要有良好的維修記錄管理，才可確保設備性能符合設計規格和原意，以制定預防性保養計劃的時間表，亦有助維修技術人員評估機器或設備的重複故障問題。如有需要，清晰的記錄亦能在法律訴訟中提供協助。
2.7.1 一般作業
•
妥善保存預防性保養計劃及記錄至少三年
根據《升降機及自動梯 ( 一般 ) 規例》( 第 618A 章 ) 第 2 部第 1 分部第 2 節，升降機或自動梯的負責人須備存工作日誌記錄至少 3 年。工作日誌須採用指定表格 ( 升降機 LE50L，自動梯 LE50)，並載有指定資料及詳情，例如裝置資料及安裝承辦商、升降機或自動梯的規格、保養承辦商及升降機保養工時、升降機或自動梯工作詳情、保養時間表等。有關記錄須在收到執法人員要求的日期後三日內提交，以供該人員查閱。
2.7.2 良好作業
•
電腦化維修管理資訊系統
註冊升降機或自動梯承辦商須建立電腦化維修管理資訊系統，以輸入、分析及檢討維修記錄、故障歷史及預防性維修計劃的資料庫。維修管理資訊系統應從多個在線系統收集數據、分析資料及報告數據，以助管理層作出決策。透過使用系統，註冊升降機或自動梯承辦商可利用最新和準確的數據，以改善決策程序。此外，系統透過綜觀操作情況、表現績效回饋、及比較實際結果與預期表現，以辨識優劣，提高效率。
2.7.3 優良作業
•
定期檢視保養及故障記錄
負責人、樓宇管理處的高層管理人員和維修承辦商應定期 ( 例如每季度 ) 檢視保養和故障記錄。保養記錄和故障記錄應反映設備狀況、保養質素和乘客行為。根據這些資料，檢討保養策略及管理安排，例如保養時間表、每次保養工時及保養項目，以改善升降機或自動梯的性能表現及故障判斷與排除時間。
•
電子工作日誌
建議以數碼方式記錄工作日誌的資料和詳情。要查閱升降機工程記錄，樓宇管理人員及註冊承辦商的獲授權人員可在現場掃描二維碼或通過經授權的加密方式查閱。數碼工作日誌方便上傳至雲端平台，並可即時下載至電腦、平板電腦、智能電話或任何其他的閱讀裝置。
•
大數據分析
建議註冊升降機或自動梯承辦商利用最新的「大數據分析」技術分析維修記錄。這種先進的技術軟件應由升降機或自動梯製造商或軟件公司開發，記錄升降機或自動梯及重要組件的維修數據，並傳送至系統作進一步分析，與基準作比較。同一型號或系列的升降機或自動梯的數據會有系統地收集、比較和排列，以作維修計劃和管理。維修的大數據分析可提供有用的統計結果，例如操作設備總數、每月平均設備故障次數、當月設備故障累計次數、最頻密故障記錄等。
•
採用人工智能
人工智能 (AI) 可為升降機及自動梯裝置提供決策工具和預測提醒。人工智能的自學演算法使用大數據分析結果來預測日後的模式，並作出維修工作的提醒。
以下領域可利用人工智能進行維修數據分析：
•
特定升降機或重要組件的使用壽命
•
特定升降機或重要組件的狀況
•
備用零件需求預測
•
準時採購及運送備用零件的安排
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簡化每次保養的時間表及維修項目
2.8 備用零件管理
備用零件管理是指有系統及有條理地儲存備用零件，在維修工作時能隨時迅速取用備用零件。良好的系統應盡量減少服務中斷的停機時間，並簡化設備維修的工作。
2.8.1 一般作業
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倉庫備存足夠的備用零件
註冊升降機或自動梯承辦商應庫存足夠備用零件，以更換損壞的組件。倉庫應有足夠空間存放備用零件及緊急維修工程所需的工具。備用零件的數量應就正進行工程的設備數量和型號按比例作庫存。
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提供本地倉庫位置及資料
註冊升降機或自動梯承辦商應提供本地倉庫位置及資料。負責人會到倉庫確認備用零件充足，並了解備用零件採購方式、運送時間等資料。透過實地考察，可確保備用零件的存貨盤點、數量、運送和可用性。
2.8.2 良好作業
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備存足夠的備用零件
設備停機時間延長的常見原因是備用零件無法按時運送到現場。為盡量縮短備用零件從倉庫運送到現場的時間，建議註冊升降機或自動梯承辦商在現場備存足夠的一般備用零件，尤其是運送需時的零件，以備維修及緊急情況時使用。此外，負責人須提供足夠的存放空間，以便在現場備存足夠的備用零件。
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提供現場備用零件清單
註冊升降機或自動梯承辦商應按故障記錄及分析，訂定現場備用零件清單。根據故障頻率和對使用者的影響程度，備用零件的需求可分優次。現場備用零件清單應包括需求最高的備用零件。負責人及註冊升降機或自動梯承辦商應按最新的故障分析，定期檢視現場備用零件清單。
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提供備用零件的供應商名單
註冊升降機或自動梯承辦商應建立備件供應商清單，確保供應鏈穩妥。如果原有供應商無法提供所需的升降機或自動梯備用零件，註冊升降機或自動梯承辦商應在市場上物色替代供應商。註冊升降機或自動梯承辦商應與供應商名單上的供應商保持良好的溝通渠道。供應商名單的內容應包括但不限於以下項目：
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供應商名稱
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供應商地址
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供應商聯絡電話
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供應商商品目錄 / 類型
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生產能力
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供應商排名
2.8.3 優良作業
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根據故障歷史、維修記錄、設備壽命和重要程度等因素，推算現場所需的備用零件的類型及數量
要確認備用零件的要求，除了一般設計因素 ( 例如設備壽命和重要性 )，還有個別設備狀況的因素 ( 即故障歷史和維修記錄 )。如升降機或自動梯的組件已老化至使用生命週期結束，故障愈見頻繁，現場應備存足夠的備用零件，以供定期更換或緊急情況時使用。因此，現場備用零件的類型和數量應根據一般設計因素而制定，並按個別設備狀況的因素作進一步微調。
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識別需報廢的設備
原有供應商停止生產特定的備用零件的原因包括：避免生產過程中的有害原材料，以及供應商的新產品線轉用新組件。升降機和自動梯的特定型號和部件的生產週期約為 25 至 30 年。因此，註冊升降機或自動梯承辦商應盡力辨識任何過時的設備。設備停止生產而市場沒有替代品時，其備用零件可被視為過時設備。
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利用人工智能預測備用零件需求並預先及按時採購備用零件
與其採用傳統的方式，在現場備存充足的備用零件，建議不如採用人工智能科技，預測備用零件的需求。升降機及自動梯的人工智能應用之一，是使用大數據分析軟件來預測特定組件的服務生命週期。透過實時掌握零件狀況及預測服務生命週期，人工智能可準確預測備用零件的需求，並準時作出採購。
2.9 增設、改裝及更換裝置( 規劃及實施 )
透過分析、採購和管理升降機及自動梯裝置的增設、改裝、棄置和更換，以達到機構的長期目標。
2.9.1 一般作業
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在矯正性維修時更換裝置
在矯正性維修理念下，負責人作出增設、改裝和更換的決定，主動加強升降機安全和管理。更改及加裝涉及增設、改裝及更換各種升降機或自動梯設備組件。這些改裝及增設工程必須由註冊升降機或自動梯承辦商進行。
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按使用者要求更改及加裝裝置
更改及加裝工程應根據使用者對升降機機廂、升降機井道設備、自動梯機器間及升降機機房設備的要求予以考慮。主要更改及加裝工程包括：操作升降機門的自動裝置、輔助纜索固定裝置、機廂調平裝置、機廂的控制裝置、升降機通道門或升降機機廂門接點、升降機通道門或升降機機廂門聯鎖裝置、升降機滾輪導靴、升降機的纜索平衡器、升降機行程、速度、安全部件、升降機通道操控制、升降機纜索、升降機通道導軌、控制器、驅動機、制動系統、自動梯防逆轉裝置、自動梯限速保護裝置、自動梯安全設備等。
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電腦化測試及校驗證明書和測試記錄
負責人必須聘請註冊升降機或自動梯承辦商進行所有主要更改工程，並在升降機或自動梯恢復正常運作前，安排註冊升降機或自動梯工程師檢查升降機或自動梯。主要更改工程完成後，註冊升降機或自動梯承辦商須提交測試及運作證明書和測試記錄，並將有關資料上傳至機電署電子平台，以取得所需的證明書。
2.9.2 良好作業
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優化工程規劃
根據機電署的建議，為提高升降機或自動梯的可靠性和安全性，負責人可先考慮安裝升降機或自動梯優化組件，才考慮將整部升降機或自動梯更換。普遍可予改善之處包括：安裝雙重制動系統、為制動系統安裝防止機廂不正常移動保護裝置、加裝防止機廂向上超速裝置、安裝現代化機廂門鎖及門刀、加裝對講機及閉路電視系統、安裝障礙開關掣保護懸吊纜索、加裝自動拯救裝置。至於優化自動梯的常見建議措施包括：安裝裙板安全裝置、裙板偏轉裝置、緊急止動裝置、樓板安全裝置、附加制動器、梯級下陷安全裝置及梯級缺掉安全裝置、為按需求服務模式而更改控制及 / 或電動機功能。
要制定優化升降機或自動梯的計劃，負責人應聘請經驗豐富的獨立升降機或自動梯顧問評估現時的裝置。
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更換工程計劃
如負責人考慮將整部升降機或自動梯更換，應考慮下列因素：
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設備壽命 ( 通常已運作超逾 25 年 )
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故障頻率 ( 不論保養維修頻密，但仍經常發生故障 )
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可用的備用零件 ( 設備過舊，製造商不再生產備用零件 )
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法例及安全規定 ( 未符合最新法例及安全規定 )
考慮是否需要將整部升降機或自動梯更換，亦可聯絡註冊升降機或自動梯承辦商提供專業建議，包括維修記錄研究、故障類型和頻率的趨勢分析、備用和欠妥部件研究、更換升降機或自動梯的電腦模擬等。
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為減少對使用者運作的影響而作出的詳細更換 / 實施安排規劃
在計劃更換升降機或自動梯時，建議負責人聘請經驗豐富的獨立升降機或自動梯專家作下列評估，以盡量減少對使用者的影響，有助實施和管理工程：
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換升降機的可行性研究，探討以現時升降機井道的結構及機械層面，提高升降機運載量和速度的可能性。
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更換自動梯的可行性研究，探討現時自動梯井道在結構和空間上採用按需求服務模式的可能性。
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項目規劃，包括招標、行政、管理和各種合約事宜。
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如有多部升降機或自動梯，分階段更換的計劃。
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工程品質控制。
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監督承辦商的工作及其他承辦商的考慮。
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進度監察。
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測試及運作。
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工作移交。
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故障責任、修理及監察。
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完成合約。
2.9.3 優良作業
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在規劃及設計時全面檢視系統性能
在檢驗更改及加裝工程和更換升降機或自動梯的階段，在計劃和設計設備更換時，對升降機或自動梯系統的性能表現進行全面整體的檢視，是值得推薦的做法。需要考慮的因素包括：提升系統可靠性、操作安全性、操作效益、節能和能源效益，詳情如下：
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新裝置通常提供創新和最新的科技，以優化操作可靠性。
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新升降機一般在早期運作正常，安全平穩，故障較少。
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全新更換的高科技機械裝置，一般操作良好、運作平穩舒適。部分設計規格能提升速度及運載量。
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新裝置可能包括反饋制動電力供應，以提升能源效益。
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新安裝通常能支援高科技節能電動機，以提升能源效益。
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作出後備安排以確保服務不會間斷
升降機或自動梯更換工程進行期間，應考慮升降機或自動梯服務的後備安排，以免嚴重影響升降機機組的運作服務。例如，如一部升降機需進行更換工程而暫停運作，在早上 / 午飯繁忙時段，樓宇後勤地方附近的載客升降機可補足升降機機組的運作服務。繁忙時段後，後勤地方的載客升降機會恢復正常運作。而自動梯則應給予足夠的指示和標誌，通知乘客使用附近的載客升降機 ( 如適用 )。
更換升降機或自動梯期間，其他升降機亦可能會出現故障，因此，必須設想不同的情況，預先計劃後備安排，編配合適的人員待命，確保操作安排暢順。
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在規劃及設計時考慮生命週期成本
要為甲級寫字樓提供最佳服務，負責人應考慮為更換升降機或自動梯工程進行生命週期成本分析。甲級樓宇或公共服務場所的升降機或自動梯服務不可因備用零件、頻繁故障等而受影響。為達到優質的建築標準，即使升降機或自動梯的使用年期不超逾 20 年，亦可考慮使用新設計、創新科技和優質的升降機或自動梯系統。
為確保操作和能源效益，通常會計算生命週期成本。新升降機或自動梯的初始成本雖高，但高效的電動機和先進的控制裝置可減低操作成本，而製造商提供保養、免卻頻密更換老化零件和組件，亦減低了首年操作的保養維修成本。舊式裝置的傳統電動機和控制器、頻繁故障等，令操作和維修成本增加。進行 25 年的生命週期成本分析，有助作出更換升降機或自動梯的決定，以提供實證為本的報告作為參考。
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聘用獨立顧問進行工程項目管理
負責人通常會聘請獨立顧問，擔當升降機或自動梯更換的項目管理。顧問應執行以下範疇的工作，並協助負責人實行：
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更換升降機的可行性研究，探討提升升降機運載量和速度。
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更換自動梯的可行性研究，探討採用按需求服務模式。
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早上 / 午飯繁忙時段調查及對升降機運輸模式的改善建議。
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進行生命週期成本分析。
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全面檢視更改、加裝及更換工程。
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工程期間的後備安排。
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項目規劃，包括招標、行政、管理和各種合約事宜。
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如有多部升降機或自動梯，分階段更換的計劃。
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項目管理及資助申請 ( 如適用 )。
2.10 事故管理
事故管理是指「在一個共同組織結構內運行的設施、設備、人員、程序及溝通的組合，有助事故期間管理資源」。
服務中斷或未能在服務時間內提供所承諾的運作表現時，必須盡快恢復正常服務運作。此外，任何有可能導致服務中斷或降級的情況，都應作戒備回應，以避免實際發生中斷。這些是事故管理的目標。
2.10.1 一般作業
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按法定規定通知有關方面
法例規定，負責人須在知悉升降機或自動梯的指明事故後的 24 小時內，使用指明表格，以書面通知機電署及註冊升降機或自動梯承辦商，有關指明事故包括：有人死亡或受傷、主要驅動系統發生故障，任何懸吊繩索斷裂、限速器、安全鉗、超載裝置、升降機門或制動器的聯鎖裝置發生故障，自動梯的制動器、梯級鏈、驅動鍊或安全設備發生故障。
如發生指明事故的升降機或自動梯未能在指定的 4 小時內恢復正常運作，註冊升降機或自動梯承辦商須使用指明表格，張貼告示通知所有使用者，說明事故類型及暫停正常運作的原因。
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進行內部事故調查
註冊升降機或自動梯承辦商須在接獲通知當日後的 7 天內，就事故進行調查，並擬備詳盡調查報告呈交機電署。
內部事故調查應由註冊升降機或自動梯承辦商進行。報告、追蹤和調查事故的內容包括檢查人手編制、表現和文件、工序安全事故的追蹤調查，以及事故調查數據的趨勢，以辨識重複事故。
2.10.2 良好作業
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進行事故調查及縮短拯救時間
對於涉及嚴重傷亡的嚴重事故，註冊升降機或自動梯承辦商的內部調查未必足夠。 建議由獨立的專業第三方進行徹底調查，確保資料充分。
升降機故障或樓宇電力故障通常會導致升降機乘客被困。在徹底審視事故調查報告後，負責人應對註冊升降機承辦商訂定一個派員到場救人的時限。在保養及維修合約中訂定的救人時限時，應考慮該註冊升降機承辦商的服務站位置、在辦公時間和非辦公時間負責緊急維修員的人數，以及颱風時的緊急應變程序等。
負責人應訂立事故處理程序，讓員工學習及接受培訓，以加快拯救工作。
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制定緊急應變程序手冊
能預先計劃負責人聘請的團隊在升降機或自動梯事故期間的應變工作是為良好作業。升降機或自動梯事故可分為受傷、死亡、困人、漏水及水浸、颱風等。制定緊急應變程序手冊可為員工提供處理各種不同事故情況的具體程序和指引，並應為員工提供培訓，以應對不同類型的事故。手冊應為員工和維修員提供具體行動的指引，並不時作檢視。
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由第三方進行獨立的升降機或自動梯審計
對於涉及嚴重傷亡的嚴重事故，註冊升降機或自動梯承辦商的內部調查未必足夠，建議由合資格的獨立第三方進行合理詳細的徹底調查。第三方獨立審計應包括調查故障根源，以確認最有可能導致故障或失靈的原因，例如組件功能、保養狀況等。負責人可考慮獨立專業人員的建議，以加強升降機或自動梯的保養。
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進行所需的更改 / 加裝工程以提升系統的可靠程度
如未安裝機電署最近建議的最新安全裝置，以提高系統的可靠性和安全性，舊式升降機或自動梯可能會引發嚴重事故。負責人應認真考慮安裝該類裝置，以避免日後發生事故，這類安裝工程會被視作更改及加裝工程。
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檢視操作及維修程序
發生嚴重事故後，由獨立的第三方進行審計調查，該升降機或自動梯專業人員會對操作及維修工作提出建議。
在操作方面，普遍會建議優化升降機，包括安裝雙重制動系統、為制動系統安裝防止機廂不正常移動的裝置、加裝防上機廂向上超速裝置、安裝現代化機廂門鎖及門刀、加裝對講機受閉路電視系統，以及加裝自動拯救裝置。優化自動梯的措施普遍包括：安裝裙板安全裝置、裙板偏轉裝置、防護擋板、緊急止動裝置、樓板安全裝置、附加制動器、梯級下陷安全裝置和梯級缺掉安全裝置。在保養維修方面，應按建議在保養及維修合約中加入有關預防性保養和矯正性維修的各項內容。
2.10.3 優良作業
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與所有操作及維修人員共享重大事故資料
我們強烈建議在同一機構 / 行業內的所有操作及維修人員分享事故資料。事故經驗分享十分寶貴，能為所有員工提供資訊平台，讓他們了解及關注各項事故背後的重要問題。每次事故的經驗均能提升和改善承辦商的保養及維修質素。
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防止再次發生事故
事故檢討和共享是優良維修作業的重點。任何特定型號 / 類型的升降機或自動梯發生的事故故障，有助我們了解安裝在其他樓宇的同類型升降機或自動梯。因此，應採取預防措施，以免其他樓宇發生類似事故。
2.11 環境及安全管理
環境及安全管理保障操作對所有樓宇使用者和訪客的安全。樓宇業主必須採取所有合理的預防措施，以保護環境及提升樓宇的生命週期效益。
2.11.1 一般作業
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遵行環境及安全管理的法定規定
根據《工廠及工業經營 ( 安全管理 ) 規例》( 第 59 章 )，東主或承建商須就有關工業經營發展、實施和維持一個包含多項重要流程元素的環境及安全管理制度。有關升降機及自動梯安全的事宜是指妥善操作及保養維修升降機及自動梯。
與安裝升降機及自動梯有關的環境法例為《噪音管制條例》( 第 400 章 )和《廢物處置條例》( 第 354 章 )。
2.11.2 良好作業
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建立環境管理制度及安全管理制度
建立受國際認可的管理系統，超越法定對升降機所要求的規定。
環境管理體系 (ISO 14001) 和安全管理制度 (OHSAS 18001 或 ISO45001) 涉及計劃、發展、組織和實施。計劃是預先訂立應該完成甚麼的過程。發展是訂立如何達至安全和健康目標的過程。組織是訂定機構人手和資源之間的正式關係，以達至目標的過程。實施是執行或實施計劃以達至預期目標的過程，並作出適當和充分的控制，以確保計劃妥善執行。
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採用環保及可持續的系統 / 作業
升降機及自動梯系統可考慮採用的環保節能及可持續設計措施包括：
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無機房系統
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雙層升降機
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電腦控制系統
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機廂內感應器
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目的地調度軟件
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反饋制動系統
在噪音污染控制方面，與升降機裝置有關的考慮事項包括：
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降機系統設置於設有厚壁和牆壁鋪設了吸音物料的機房內，並安裝隔聲門
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選擇寧靜的驅動設備
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用作業，例如定期在升降機的活動部分添加潤滑油、更換損壞的組件及調準設備組件
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置防震墊或避震器，可避免震動通過建築物結構傳至室內
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選擇寧靜的抽氣扇型號
在廢物處置控制方面，與升降機裝置有關的考慮事項包括：
「運載紀錄制度」以制度化的方式，記錄運輸車輛的行程，確保貨車有秩序地把建築廢物運往適當設施處理。實施這制度，可確保有人承擔廢物移運一定的責任。在這制度下，廢物運抵堆填區或公眾填土區時，須作記錄，從而減少司機中途裝運其他廢物的可能，可避免廢物交叉污染， 亦可避免原來的廢物混同其他廢物，一併運往處理設施棄置。
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妥善保存環境及安全管理制度的記錄
在建立環境及安全管理制度時，必須備存系統全面準確的記錄，包括所有政策、宗旨和目標、主要環境和安全人員的職責範圍，以及與計劃有關的政策和程序。記錄通常合併於環境及安全管理制度手冊、其他操作手冊或電子數據庫系統中。
2.11.3 優良作業
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由第三方審計環境管理及安全計劃的實施情況
第三方審計的主要目的是評估管理制度的執行、持續性的行為、表現，以及每種第三方關係對公司的風險，包括有簽訂合約及未有簽訂合約的單位。審計應每年進行。
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定期查找環境管理及安全計劃可予改善之處
環境及安全審查可形成「回饋循環」，讓相關工業經營者加強、維持及提升能力，盡量減低風險，確保能維持有效的環境及安全管理制度。進行審查的人員可以是有關工業經營者的僱員或非僱員。審查人員應有充分能力進行檢討，確定可予改善之處。審查人員亦應熟悉升降機及自動梯的運作及香港有關工業安全和健康的法律規定，並應接受適當培訓，了解如何審視環境及安全管理制度的成效及提出改善建議。
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場地安全及環境事宜每月報告
承辦商應提供月報，總結以下項目：
(a)
合約工程期間的環境及安全表現；
(b)
保養及維修工程期間的環境及安全風險；
(c)
該月份的任何重大環境及安全事故，以及過往事故最新情況；
(d)
環境及安全工作計劃進度。
2.12 科技應用
技術和工具可用來降低實踐及管理優良操作及維修作業的成本。
2.12.1 一般作業
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在採用市場上的可用科技方面符合最低的要求
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用法定要求 ( 例如升降機及自動梯設計及構造實務守則 ) 最低規定的市場可用技術；
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採用新技術解決方案時，檢查並確保符合相關的法定要求。
2.12.2 良好作業
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最新電腦控制系統 ( 包括自學系統 )
最新的電腦化控制系統，例如自學系統，是使用演算法的技術，從現有運輸數據中學習，自動提升升降機性能表現。在學習期間，升降機控制系統收集、儲存和評估數據。運輸數據會用作研究運輸模式和優化升降機調度模式，以減少乘客乘搭升降機的時間，例如，自學系統會編配適當數量的升降機往最高需求的樓層。
•
現場設有可調校的操作程式
升降機的操作模式會因樓宇類型而異，亦與樓宇活動和人口分布息息相關。現場設有可調校操作程式，對於在短時間內解決各項問題非常重要，包括非辦公樓層、專用升降機服務、為快速服務的樓層分流等。升降機技術人員，甚至物業管理人員均可在樓宇的電腦控制站中輕易調校操作程式。
•
裝設電力再生功能裝置
傳統升降機牽引機器產生的動力會在樓宇中以熱能消散。具反饋制動功能的升降機在重載下行或輕載上行時能充當發電機。此外，具反饋制動功能的升降機可以收集和轉化回饋的電能，供建築物的電力系統直接即時使用。具反饋制動功能的升降機較傳統升降機提升兩至三成能源效益。
一般而言，對於額定速度超過 2.5 米 / 秒的所有新升降機裝置，反饋制動功能已包含在升降機的標準設計內。
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裝設按需求提供服務的控制系統
具有需求控制功能的升降機控制系統會識別繁忙時段和高需求時段，相應調整升降機的服務效益。最新的升降機機組控制系統讓多部升降機有系統地協同運作，達至最高效益，為乘客帶來最大的便利。升降機控制系統的設計應能檢測和管理不同性質的樓宇操作模式。
在繁忙時段可按每個樓層的實際乘客流量調整三項要素，包括升降機速度、升降機數量和服務樓層，並可編配高 / 低層區。
具乘客感應系統的自動梯控制系統會識別使用需求，啟用閒置狀態，相應調整自動梯的服務效率。當乘客走近自動梯的上層或下層平台時，自動梯會恢復正常速度。在流量需求低的時段，採用自動停止模式時，應進一步考慮安全、操作和運輸質素。
2.12.3 優良作業
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在繁忙時間透過影片或負載分析控制升降機
影片或負載分析的技術能透過影片或負載感應器識別或確認在每個樓層等候的乘客數量。一般來說，影片或負載分析能識別人流、分析需求和提供解決方案。
乘坐輪椅及嬰兒車的乘客，以及其他大型物件需佔用較多空間，但不會超逾升降機的額定負載，因此，先進的系統能評估已佔用的升降機機廂面積，以進行樓層分流安排。
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遙距監察系統
升降機遙距操作監察系統是專為聯網升降機設計的新電梯互聯網數據控制系統，能提供其他功能，包括遙距監察、故障接收、數據傳輸至 24 小時服務中心等功能。
精密的自檢程式可依據維修統計的大數據，透過比較所有重要組件的操作狀態運作。如某些組件已老化至生命週期完結，程式會提示提前更換零件，而並非等待實際故障發生。這是用於預測性保養的先進技術。
•
物聯網及大數據分析技術的應用
優良作業高度建議利用最新的物聯網及「大數據分析」技術，來分析保養維修記錄。這種先進的技術可由升降機或自動梯製造商與軟件公司共同開發，透過在升降機或自動梯設備上安裝非侵入式感應器，以獲取所需數據。數據可透過流動網絡或局部區域網絡傳送予客戶或升降機公司。升降機或自動梯和重要組件的保養維修數據會記錄並傳送到系統，以便進一步分析並與基準作比較。有系統地收集、比較和排列相同型號或系列安裝的操作及維修數據，有助進行矯正性維修及預防性保養。保養維修數據的大數據分析可提供有用的統計結果，如操作設備總數、每月平均設備故障次數、當月設備故障累計次數、最頻密故障記錄、某些組件的故障趨勢等，日後可能需要安排進行預防性保養。
2.13 持份者管理
持份者管理是一套技術，可鞏固正面影響，減少負面影響，有系統鑑辨、分析、計劃和實施相關持份者參與的工作。持份者是因參與樓宇或設施的運行工作，或受其實效影響，而擁有相關利益的個人或團體。大部分樓宇或設施和資產組合都會有各種相關持份者，其擁有的利益並不相同，有時甚至有所衝突。這些個人和團體對工作的最終成敗會有重大影響。
2.13.1 一般作業
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通知持份者暫停服務
•
通知持份者 ( 例如物業管理公司、業主立案法團、樓宇佔用人及租戶 ) 涉及服務暫停的維修及安裝工程時間表；
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實施應急計劃，以減少暫停服務的時間。
2.13.2 良好作業
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通知持份者涉及服務暫停的維修工程時間表
註冊升降機或自動梯承辦商應擬備及提交保養維修計劃，以供持份者批准。保養維修計劃獲批後，註冊升降機或自動梯承辦商應根據製造商的建議和其他有權力根據的資料，提供所有預防性保養工作的保養維修時間表。此外，註冊升降機或自動梯承辦商亦應在產品或組件生命週期結束前，建議及推薦需要更換及 / 或維修的項目。
•
與持份者協調服務需求以改善系統的可靠程度及表現
註冊升降機或自動梯承辦商應定期提供檢查和維修服務，次數不得少於法定要求。 所有保養維修工作都應妥善計劃、協調和安排，配合足夠人手和妥善的工具，以滿足持份者要求。註冊升降機或自動梯承辦商應定期與持份者會面，報告檢查結果、不合格項目和磨損組件，並記錄有關討論內容。
2.13.3 優良作業
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持份者參與有關增設、改裝和更換工程的操作和維修工作編排
持份者參與是由註冊升降機或自動梯承辦商邀請可能受其決策影響或可能影響其決策實施的持份者參與的過程。持份者參與的基本原則，是持份者可以影響與增設、改裝和更換工程的操作和維修工作編排有關的決策 。
•
讓持份者了解所有操作及維修工作的進展以及樓宇系統效能
註冊升降機或自動梯承辦商應向持份者報告建築結構、覆蓋層或照明 /電源插座、升降機機房的通風 / 空調系統、安全告示及標誌、樓層交界處的防護擋板的任何故障、調查結果及性能表現等。如有需要進行維修，應由他人或註冊升降機或自動梯承辦商進行維修工作。
•
由第三方進行獨立審計
為了評估升降機或自動梯系統的可靠性和性能表現，建議每年至少一次聘請第三方專業人員為所有升降機或自動梯進行獨立審核。檢查後，第三方應提供獨立審計報告，包括但不限於以下資料：
•
附照片記錄的調查結果
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對主要設備進行目視檢查
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為所有安全組件進行功能測試
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短期及長期建議
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更換 / 優化建議
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保養維修質素檢討
•
故障趨勢分析
2.14 資訊管理
在系統的生命週期中，操作及維修階段為期最長、耗費最高，資訊系統在這個階段為機構提供最高價值。
2.14.1 一般作業
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相關人士須按照法定規定妥善保存證明書和文件記錄
根據《升降機及自動梯條例》( 第 618 章 ) 第 39 (1) 條，負責人須確保准用證時刻按以下指引展示於顯眼位置：
1.
准用證應展示於機廂離地面至少一米的高度；
2.
准用證應展示於機廂離地面不高於 1.8 米的高度；
3.
准用證應展示於自動梯的層站毗鄰，例如扶欄上或防護擋板上；及
4.
准用證不應被任何物品遮擋，包括傳單、貼紙或告示。
根據《升降機及自動梯 ( 一般 ) 規例》( 第 618A 章 )，升降機 / 自動梯的負責人須備存工作日誌記錄至少三年。工作日誌須採用指定表格，升降機 (LE50L) 及自動梯 (LE50)，並載有指定資料及詳情，例如裝置資料及安裝承辦商的資料、升降機 / 自動梯的規格、升降機 / 自動梯的保養承辦商及保養工時、工作詳情、保養時間表等。有關記錄須在收到執法人員要求的日期後三日內提交，以供該人員查閱。
2.14.2 良好作業
•
與不同持份者共享維修資訊
保養維修資訊，例如操作及保養手冊、預防性保養程序、矯正性維修計劃、保養維修記錄、零件庫存記錄等，應備存於登記地點 / 辦公室。持份者，即執法人員、負責人、管理人員、維修承辦商等，應按要求進入該登記地點 / 辦公室。
•
比較同類的升降機或自動梯系統
註冊升降機或自動梯承辦商須建立電腦化維修管理資訊系統，以收集及分析數據。 統計數據會根據相似型號的升降機或自動梯 ( 速度、停機次數、乘載重量、建築物類型等 ) 而產生。持份者可辨識和比較市場上特定升降機系統的性能表現。
2.14.3 優良作業
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建立儲存和發布操作及維修資訊的通用平台以提高透明度
註冊升降機或自動梯承辦商應保持操作及維修資料的高透明度，促進妥善保養及維修。建議於共同的電子平台上儲存和發布操作及維修資訊，如雲端硬碟。持份者，即執法人員、負責人、管理人員、維修人員等，應可方易於讀取操作及維修資料。
2.15 操作和維修團隊架構及資歷
架構包含組織內的人員、職位、程序、流程、文化、技術和相關要素，確定所有構件、部件和流程如何共同運作。架構必須與組織策略完全結合，讓組織實現其使命和目標。架構支援策略。如果組織改變策略，就必須改變架構以支援新策略。否則，架構就像一根彈力繩，將組織拉回到舊策略。
2.15.1 一般作業
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內部培訓
根據《升降機及自動梯條例》附表 10 第 2 部第 1(b) 條，申請註冊續期的註冊升降機或自動梯工程人員須於緊接提交有關申請的日期前5 年期間內，完成最少 30 小時的相關訓練。
註冊升降機或自動梯承辦商須為操作及維修團隊人員提供內部培訓及其他訓練機會。培訓課程能重溫、增加及擴闊知識和技能，發展他們在專業領域的個人技能，在以下學科領域之間保持適當的平衡：
(a) 一般職業健康、安全和環境保護；
(b) 升降機和自動梯工作的安全；
(c) 升降機和自動梯的安裝、拆卸、保養、維修、校驗和檢驗的實用技術和適當的工程實務守則；
(d) 升降機和自動梯行業的新技術；及
(e) 一般專業事項 ( 如商業管理、監督技能、客戶服務技能及其他相關事項 )。
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維修人員團隊 / 承辦商隨時候召提供服務
註冊升降機或自動梯承辦商應提供一名合資格人士，即註冊升降機或自動梯工程師或註冊升降機或自動梯工程人員，提供每月保養服務，對故障、緊急召喚或與安裝 / 設備故障及 / 或欠妥服務有關的投訴，維持有效迅速的回應。
根據《升降機工程及自動梯工程實務守則》第 6.4 條，接到升降機內有乘客被困的召喚後，註冊升降機承辦商須安排兩名或以上升降機工程人員前往現場，以救出被困升降機內的乘客。只可調派熟悉該肇事升降機特性的升降機工程人員前往處理拯救行動。前往現場的兩名工程人員中，須包括至少一名合資格人士。
2.15.2 良好作業
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由具適當資歷的監工和維修人員組成駐場操作及維修團隊
聘用駐守的操作及維修團隊是超逾法定要求的良好作業。駐守的操作及維修團隊應由經驗豐富的監工和維修工程人員組成，須包括至少一名合資格人士。此外，升降機工程人員應參加並完成註冊升降機或自動梯承辦商或製造商的培訓，以熟悉特定升降機型號的特性。
2.15.3 優良作業
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工程師 / 維修經理負責監察和檢討
建議註冊升降機或自動梯承辦商的工程師 / 維修經理定期，如每季度，監察和檢討維修工作 / 作業及維修記錄。監察和檢討工作的目的是確保維修工作 / 作業的程序和表現符合操作及保養手冊和註冊升降機或自動梯承辦商的標準。
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中央 / 區域操作及維修指揮中心
註冊升降機或自動梯承辦商應考慮設立中央 / 區域指揮中心，以便提供最優良的 24 小時操作及維修服務。負責緊急維修的工程人員，應配備所需工具在中央 / 區域指揮中心待命，減少對裝置故障或有乘客被困召喚的回應時間。指定的重要備用零件應按人工智能技術的建議存放於中央 / 區域指揮中心，以作維修數據分析。
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為維修人員提供使用建築信息模擬 技術的培訓
建議註冊升降機或自動梯承辦商使用建築信息模擬 (BIM)，優化升降機系統的規劃、實施和管理。建築信息模擬是一個涵蓋規劃、設計、建造和管理樓宇設施 ( 包括升降機系統 ) 的過程。維修人員應利用建築信息模擬和監察系統，例如收集和記錄零件資料、追蹤零件狀態、識別零件的使用壽命及確定零件的更換時間表。
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