优良操作和维修作业

樓宇的操作及維修已面臨數項重要挑戰，包括勞動人口老化、資產老化和氣候變化。新一代智能技術，如人工智能、資產管理物聯網、樓宇管理系統、樓宇資訊系統，甚至是專門的航拍機自動化應用，都會為我們帶來進一步的挑戰，把佔用人及樓宇訪客的安全和福祉提升到全新的層面。樓宇操作及維修人員應致力採用創新、技術和優良作業 / 指引，以改善機電資產管理，從而提高政府樓宇的韌性和智能。

下列五種新興科技發展，可能會對設施管理行業產生影響。

便於維修的設計強調將設計及建造知識與操作和維修經驗適時整合到項目設計中，以延長樓宇的壽命。

樓宇系統設計應考慮便於維修的因素，確保能簡易、準確、安全及經濟地進行系統維修。便於維修是指維修的效用和效益。建議採用新的工作模式，例如建築信息模擬及資產管理 (BIM-AM)，讓資產擁有人和設施管理人參與，了解他們在交收時所需的資訊。設施管理人在設計階段亦應參與，確保承辦商提交的資訊符合他們的特定需求。

妥善整理資產資料文件，涵蓋升降機及自動梯裝置的所有重要項目，文件格式應方便設施管理人和維修服務供應商使用。資料應放在易於取閱的位置，並作定期更新：

操作效益是指以生命週期，成本效益組合的預防、預測與可靠為本的維修技術，配以設備校正、追查及電腦化維修管理能力，以提升可靠性、安全性、使用人的舒適和系統效益。

應急準備是為了將應急計劃及緊急應變與樓宇使用者連繫，的資源和聯絡人。

應急行動計劃應指出與升降機及自動梯裝置相關的所有潛在危險，列出分工安排，以適當分配資源。書面計劃應成為行動文件，按時更新以確保資料準確，例如提供最新的聯絡資料。

預防性保養的目標是在實際發生故障前，更換損耗的部件，以避免因疲勞、疏忽或正常損耗引起的設備故障。預先計劃的保養維修和狀態監察維修工作，包括在指定時段的局部或全面大修，以及換油、潤滑、輕微調整等。標準程序建議人員在進行任何檢查時，記錄設備損壞情況，以便在任何系統故障前更換或修理損耗的部件。

預防性保養計劃必須包括讓升降機及自動梯裝置保持最佳狀態的所有工作方法和記錄。設施內每項資產及系統均有各自所需的保養維修程序。

所有維修人員團隊的目標均為快速、高效，尤其是在重要機器和設備出現突發性故障時，達到以下目標：

要有良好的維修記錄管理，才可確保設備性能符合設計規格和原意，以制定預防性保養計劃的時間表，亦有助維修技術人員評估機器或設備的重複故障問題。如有需要，清晰的記錄亦能在法律訴訟中提供協助。

備用零件管理是指有系統及有條理地儲存備用零件，在維修工作時能隨時迅速取用備用零件。良好的系統應盡量減少服務中斷的停機時間，並簡化設備維修的工作。

透過分析、採購和管理升降機及自動梯裝置的增設、改裝、棄置和更換，以達到機構的長期目標。

事故管理是指「在一個共同組織結構內運行的設施、設備、人員、程序及溝通的組合，有助事故期間管理資源」。

服務中斷或未能在服務時間內提供所承諾的運作表現時，必須盡快恢復正常服務運作。此外，任何有可能導致服務中斷或降級的情況，都應作戒備回應，以避免實際發生中斷。這些是事故管理的目標。

環境及安全管理保障操作對所有樓宇使用者和訪客的安全。樓宇業主必須採取所有合理的預防措施，以保護環境及提升樓宇的生命週期效益。

技術和工具可用來降低實踐及管理優良操作及維修作業的成本。

持份者管理是一套技術，可鞏固正面影響，減少負面影響，有系統鑑辨、分析、計劃和實施相關持份者參與的工作。持份者是因參與樓宇或設施的運行工作，或受其實效影響，而擁有相關利益的個人或團體。大部分樓宇或設施和資產組合都會有各種相關持份者，其擁有的利益並不相同，有時甚至有所衝突。這些個人和團體對工作的最終成敗會有重大影響。

在系統的生命週期中，操作及維修階段為期最長、耗費最高，資訊系統在這個階段為機構提供最高價值。

架構包含組織內的人員、職位、程序、流程、文化、技術和相關要素，確定所有構件、部件和流程如何共同運作。架構必須與組織策略完全結合，讓組織實現其使命和目標。架構支援策略。如果組織改變策略，就必須改變架構以支援新策略。否則，架構就像一根彈力繩，將組織拉回到舊策略。