3. 創新科技措施
樓宇的操作及維修已面臨數項重大挑戰，包括勞動人口老化、資產老化和氣候變化。新一代智能技術，如人工智能、資產管理、物聯網、樓宇管理系統、樓宇資訊系統，甚至是專門的航拍機自動化應用，都會把佔用人及樓宇訪客的安全和福祉提升到全新的層面，為我們帶來進一步的挑戰，把佔用人及樓宇訪客的安全和福祉提升到全新的層面。樓宇操作及維修人員應致力採用創新、技術和優良作業 / 指引，以改善機電資產管理，從而提高政府樓宇的韌性和智能。
下列三種新興科技發展，可能會對設施管理行業產生影響。
3.1 科技發展 1：建立建築信息模擬及資產管理 (BIM-AM)
樓宇的操作及維修已面臨數項重大挑戰，包括勞動人口老化、資產老化和氣候變化。新一代智能技術，如人工智能、資產管理、物聯網、樓宇管理系統、樓宇資訊系統，甚至是專門的航拍機自動化應用，都會把佔用人及樓宇訪客的安全和福祉提升到全新的層面，為我們帶來進一步的挑戰，把佔用人及樓宇訪客的安全和福祉提升到全新的層面。樓宇操作及維修人員應致力採用創新、技術和優良作業 / 指引，以改善機電資產管理，從而提高政府樓宇的韌性和智能。
下列三種新興科技發展，可能會對設施管理行業產生影響。
建築信息模擬及資產管理 (BIM-AM) 並非新科技，而是承辦商和建築師用來建立和縮放建築項目虛擬模型的工具。工具為樓宇業主和操作員在施工前提供完整的設施目視模型，亦為項目完工時間表和預算提供了寶貴的資訊。建築信息模擬軟件有助模擬優良操作及維修作業，在施工前驗證可操作性和可維修性。建築信息模擬 (BIM) 與現有的工作程式或設施維修軟件相融合時，可提供更完善的樓宇平面圖、資產資料和財務預算。隨著科技不斷發展，建築信息模擬在設施管理日益重要。
近年，機電署為需要維修服務的資產發出建築信息模擬及資產管理 (BIM-AM) 標準及指引。就電力行業而言，標準及指引包括低壓配電板、緊急發電機、照明和配電。該標準為不同類型的機電系統從施工階段到樓宇運行交接提供了建築信息模擬標準、編碼標準和資料要求。
在設計及施工階段，建築信息模擬能把設計視像化，並用作協調工具。同時，應在建築信息模擬模型中逐步建立資產資料，好讓建築信息模擬模型在施工階段結束前，能成為資產信息模型 (AIM)，交接作為資產管理之用。
3.2 科技發展 2：綜合樓宇管理系統 (iBMS)
綜合樓宇管理系統 (iBMS) 是一個主控制系統，將機電、空調和屋宇裝備系統整合到單一應用平台，以方便監測。綜合樓宇管理系統可從電力、照明、緊急發電機、空調、升降機及自動梯、消防及一般電子裝置等數碼設備 / 裝置，持續收集實時運作參數或資產運作數據，並配備自動故障 / 具預警功能的警報報告系統，讓維修人員盡早作出應對，避免任何潛在故障發生。系統具有建築能源管理系統應用程式，運用過往和實時資產運作數據，如能源消耗量、控制設定點、程序控制、運作時間表、環境狀態等，辨識能源管理的機遇，制定控制策略和控制設定，以優化能源表現。另外，亦具備有用的應用程式，探究可用的數據，例如運作時間、特定資產的週期、運行狀態、故障 / 警報數據及趨勢、故障頻次、無故障時間等，以監察和分析資產健康狀況；確定數據之間的相關性和迴歸，顯示設備退化的跡象；比較驅動因素和風險因素，以便作出可行方案，檢測異常情況，提高操作及維修效率。
電力裝置的綜合樓宇管理系統應用程式一般包括以下要素：
綜合樓宇管理系統 (iBMS) 有助實現電力質素和能源管理的表現指標，例如總功率因數 (TPF) 達至最低 0.95、來電 2000 安培或以上的總諧波失真率低於4%，以及400安培或以上的電路最高不平衡電流不超逾10%。
3.3 科技發展 3：使用人工智能 (AI)、物聯網 (IoT) 和大數據進行預測性保養
人工智能 (AI) 是由機器以智能方式執行任務的廣泛概念。人工智能亦指機器模仿和改善人手表現。人工智能比傳統系統更具適應性，具有眾多能力，能加強設施管理的表現。
機器學習是目前人工智能中的應用程式，讓機器接觸數據，再自行作出分析。機器學習有助設施管理機構預計資產 ( 例如樓宇 ) 性能退化或故障的時間。從客戶服務的在線聊天機器人，到利用演算法分析歷史數據的模式，人工智能將擴展並惠及設施管理機構的所有部門。
物聯網 (IoT) 是指以互聯網連接機構裝置的網絡。有賴感應器、恆溫器和促動器件等工具來評估數據和減少工作項目的能源消耗，物聯網系統能有效降低能源費用，並提供有用的數據，以提高所有設施的使用率。設施管理機構利用各種感應器收集數據，有助更快、更容易辨識現存問題和潛在問題。
大數據是指將設施管理狀態監控系統等大量不同來源或系統的可用數據，用作數據分析。傳統上，這些數據集是獨立儲存和分析的。隨著物聯網和其他科技發展，獨立存在的數據集現可一併儲存和分析，以獲得更完整的資產健康狀況，進行預測分析。
預測性保養通常以故障記錄和設備狀況的數據分析作為基礎。使用綜合樓宇管理系統 (iBMS) 或類似平台進行數碼資產管理，結合人工智能、物聯網和大數據的應用，可加強資產的預測性維修，預測潛在的設備故障，從而在預測的故障發生前進行檢修 / 更換 / 維修，其好處包括提高資產可用率(縮短停機時間)、提高系統可靠性、縮短維修時間和降低維修成本。
3.4 科技措施
根據以上三項科技發展，以下列出15 項要素的科技措施，以供參考。
| 操作及維修作業範疇 | 可行措施 | 參考資料 |
|---|---|---|
| 為新樓宇的設計提供保養維修考慮因素 | a) 利用建築信息模擬設計及建造電力裝置； b) 利用建築信息模擬或其他模擬軟件，模擬優良操作及維修作業，在施工前驗證可操作性和可維修性。 | • 國際設施管理協會出版的《設施管理人員的建築信息模擬 (BIM)》 • 機電工程署發出的建築信息模擬及資產管理 (BIM-AM) 標準及指引 • 香港房屋委員會發出的建築信息模擬 (BIM) 標準及指引 |
| 資產資料( 文件記錄 ) | a) 利用電腦資產資料管理系統，如建築信息模擬及資產管理 (BIM-AM)，以高效的資產資料管理系統管理所有電力資產資料； b) 定期檢查、數碼化和更新電力裝置和設備的最新記錄和日誌； c) 採用資產管理記錄檢索和更新的流動方案，例如操作及維修手冊、故障記錄等； d) 使用射頻識別 (RFID) 或二維碼進行資產管理。 | • 國際設施管理協會出版的《設施管理人員的建築信息模擬 (BIM)》 • 機電工程署發出的建築信息模擬及資產管理 (BIM-AM) 標準及指引 • 建造業議會建築信息模擬 (BIM) 標準 |
| 操作事宜 | a) 利用建築信息模擬技術，模擬操作程序； b) 採用雲端技術儲存電力裝置和設備的資料，以便操作及維修人員在有需要時使用； c) 使用物聯網支援的自我評估功能，監察主要電力設備的健康狀況； d) 在電力系統結合在線狀態監控和流動技術，以改善維修作業及縮短停機時間。 | |
| 應急準備 | a) 使用建築信息模擬，辨識受電力事故影響的區域，以使應急計劃有效執行。 | |
| 預防性保養程序 / 標準 | a) 採用新技術和創新系統進行電力健康檢查； b) 採用物聯網、人工智能和大數據進行預測性保養，避免電力故障。 | |
| 故障維修 | a) 採用創新方法和方法論，以改善故障報告、故障維修和進度報告。 | |
| 維修記錄管理 | a) 採用電腦監察系統，備存詳細的數碼化維修資訊，具備功能包括即時提示、檢視，以及使用人工智能、大數據作進一步分析等。 | |
| 備用零件管理 | a) 使用自動化存貨控制系統，利用人工智能預測備用零件需求，以管理備用零件庫存，有助預先按時採購備用零件。 | |
| 事故管理 | a) 考慮使用先進的管理工具，以助優化系統性能，例如建築信息模擬—資產登記、設備生命週期記錄、系統配置、關鍵設備狀態、維修記錄、裝置視像化等； b) 使用物聯網技術，加快即時報告，並收集維修數據，以便作為日後改進的參考。 | |
| 增設、改裝及更換 (規劃及實施) | a) 使用建築信息模擬設計和建造電力裝置； b) 使用綜合設施管理工具等先進的管理工具，迅速搜尋任何設備資料和記錄，以提高整體規劃的效率。 | |
| 環境及安全管理 | a) 使用在線平台，減少執行合約時使用紙張； b) 採用創新方法和方法論，以提高電力系統維修工作的安全性。 | |
| 科技應用 | a) 應用新技術，以提高系統可靠性； b) 採取創新科技措施，以提高服務效率和效用； c) 促進從研究到作業的知識轉移，以連接科學 / 技術。 | |
| 相關持份者管理 | a) 建立一個智能系統，自動通知持份者任何操作及維修工作，以及增設、改裝和更換工程的時間表和進度。 | |
| 資訊管理 | a) 建立綜合樓宇管理系統； b) 建立中央資料庫，以作自動更換設備計劃； c) 建立在線實時伺服器，透過流動裝置儲存維修相關資料； d) 在預防性保養工程期間，維修單位以在線方式提供所有資訊。 | |
| 操作及維修團隊架構及資歷 | a) 為操作及維修人員提供培訓，緊貼科技發展步伐。 |
