2. 主要模範作業綱要
3. 創新科技措施
4. 行業標準及規定
5. 有用表格 / 檢查項目清單 / 記錄及報告樣本
主要模範作業綱要
2.1 為新建築物的設計提出應顧及的操作和維修考慮因素
便於維修的設計強調將設計及建造知識與操作和維修經驗適時整合到項目設計中，以延長樓宇的壽命。
樓宇系統設計應考慮便於維修的因素，確保能簡易、準確、安全及經濟地進行系統維修。便於維修是指維修的效用和效率。建議採用新的工作模式，例如建築信息模擬及資產管理(BIM-AM)，讓資產擁有人和設施管理人參與，了解他們在交收時所需的資訊。設施管理人在設計階段亦應參與，確保承辦商提交的資訊符合他們的特定需求。
2.1.1 一般作業
•
根據電力系統操作管理及維修的相關工作守則、指南和國際標準進行設計。安裝電力設備，必須確保能在安全的情況下進行維修、檢查和測試；
•
就電力裝置的可操作性、可達性和可維修性，收集操作和維修人員的設計建議；
•
為電力裝置的進出通道、操作和維修提供足夠的工作空間。按《電力(線路)規例工作守則》(《工作守則》)規定，為所有開關裝置提供最低限度的間隙空間。接地導體的保護器件和測試終端，應安裝在便於檢查、測試和維修的地方；
•
為電掣房/電力分站提供合適的照明，以供進出、操作和維修。電力器具的周圍應有適當的通風，以免形成過高的環境氣溫。
2.1.2 良好作業
•
項目人員確認主要設計、運作和維修要求，以供設計人員、安裝人員、操作人員和管理人員參考；
•
操作和維修人員於項目的初期就為系統設計提供意見，確保安裝的系統能達至最佳操作效能及便於維修；
•
制定涵蓋可操作性、可達性和可維修性的設計檢查矩陣，以供設計顧問使用，包括電力系統設計顧問及其他機電系統顧問；
•
在設計初期與電力公司確定供電安排，特別注意最大需求和估計負載曲線、最大瞬時負載、供電電壓、供電安全和可靠性、法定規定、電力質素和能源效益、可再生能源設備、電力變壓器房和電掣房的位置等；
•
使用附加後備供電，例如後備發電機、快速連接流動發電機的插入式設備等，以供關鍵系統使用；
•
提供電力公司機房的單獨出入口；
•
根據電力系統的重要程度及相關電力故障風險，制定配電策略；
•
為新樓宇安裝數據收集監察系統，進行在線實時監察。收集的數據可用作進一步分析電力系統的能源使用情況及電力健康狀況。每個用戶小組應裝設獨立電錶。
•
變壓器、開關裝置和開關掣板的規模容許日後擴充及增設設備。
2.1.3 優良作業
•
設計新樓宇時，應考慮電力裝置生命週期所需的費用，包括初始工程費用、公用設施費用、服務費用、維修費用、更換費用等，以作規劃、設計和建造；
•
與電力公司聯絡，就指定樓宇要求的可靠程度，安排替代電源；
•
根據最高功率需求、系統一般負荷模式和可再生能源裝置的電網接駁安排，採用電力公司最具成本效益的電費方案；
•
設計可再生能源系統(如太陽能發電、太陽能熱水、燃料電池等)，以優化供電系統，特別在高峰負荷時段減少負荷；
•
提供備用、互連、變換及旁路安排，以提升電力系統的應變能力，減少維修工程或停電事故對用戶的影響；
•
就可操作性、可達性和可維修性制定內部設計指引，並定期檢視和更新；
•
根據《建築設計及管理指南》，從初期設計階段開始，提早識別危險，並作出緩解措施，以提升整段樓宇建造和維修保養生命週期的健康和安全表現；
•
在施工過程中，運用建築信息模擬 (BIM) 顯示設計數據，從而優化規劃設計、加強協調、減少建築廢料及提升工人安全，以提高建築質素。建築信息模擬 (BIM) 亦有助在初期設計階段具體顯示操作和維修需求。
2.2 資產資料 ( 文件記錄 )
妥善整理資產資料文件，涵蓋電力裝置的所有重要項目，文件格式應方便設施管理人和維修服務供應商使用。資料應放在易於取閱的位置，並作定期更新：
•
任何維修、升級、翻新、維修保養或解除運作的工作；
•
評估資料更新 ( 與性能或風險相關 )；
•
廣泛環境的轉變 ( 包括規例、責任或擁有權 )。
2.2.1 一般作業
•
按照法定規定，妥善保存證明書 ( 例如表格WR1/WR2)、裝配竣工圖和其他文件。
2.2.2 良好作業
•
保存最新的裝配竣工圖、測試及校驗報告、操作和維修指引 / 手冊，以及載列各設備的品牌、型號、額定值、安裝年份、建議備用零件清單、工具清單和供應商聯絡方法等資料的設備清單；
•
建立資產管理資料及檔案系統，管理及更新所有擁有資產的資料。資產管理資料應至少包括資產清單、資產風險登記冊、圖則、合約、政策、程序、工作指引、資產操作準則、資產性能及和狀況數據、與資產管理工作相關的資產管理記錄等；
•
有系統地儲存文件，以妥善保存所有資料。與資產管理相關的重要系統示例包括：-
i)
故障維修工作記錄卡及報告，以記錄資料，如故障通知及維修的日期和時間、故障設備資料、故障原因、受影響的服務區域、負責人員及持份者資料等；
ii)
維修記錄簿，以記錄承辦商/前線人員的維修工作；
iii)
按表現指標衡量承辦商表現的記錄 ( 如故障摘要 )。
•
保所有記錄妥善準備及保存，確保記錄清晰、便於查閱、檢索，並能追溯至有關工作或服務；
•
指定授權人定期更新資產資料及/或資產登記冊的變更；實施適當的控制措施，確保用戶只能查閱正確版本的記錄。
2.2.3 優良作業
•
妥善保存所有設計文件 ( 如設計準則、房間資料表、設計計算資料等 ) ；
•
電子化所有資產資料，存放於可靠的數據庫伺服器，統一檔案命名原則，以便檢索；
•
利用電腦化資產管理系統，進行資產記錄和版本控制，制定資料檢索和竣工更新的相關工作流程，確保資料在資產生命週期內的有效性；
•
精簡電腦化資產資料管理系統界面，如建築信息模擬 (BIM) 或電腦化維修管理系統，方便隨時從資產資料數據庫中檢索重要的資產資料；
•
按照機電署發出的建築信息模擬及資產管理 (BIM-AM) 標準及指引，利用建築信息模擬及資產管理 (BIM-AM) 系統，確保竣工資產資料能從施工階段順利交接到操作和維修階段。
2.3 操作事宜
操作效率是指以預防、預測、以可靠性為中心的維修技術中的生命週期與成本效益組合，配以設備校準、追查及電腦化維修管理能力，以提升可靠性、安全性、佔用人的安心和系統效率。
2.3.1 一般作業
•
在日常運行中保存和更新以下文件：
i)
操作及維修人員資料，如組織架構，以及每位人員的姓名、聯絡資料、資歷和職責；
ii)
電力系統 / 設備的基本操作事宜 ( 例如開關 / 隔離指引 )；
iii)
與安全相關的一般指引及培訓資料；
iv)
日常運行所需的工具設備、材料或零件清單；
v)
應急計劃；
vi)
電力公司、註冊電業承辦商、備用零件供應商、駐守員工等聯絡表；
•
實施一般進出控制
i)
防止未經授權人士進入電力分站或電掣房；
ii)
在電力分站、開關掣房、配電箱及高壓電力裝置展示合適的警告性告示；
iii)
高壓範圍須保持上鎖，除非有人看守；
iv)
進入高壓範圍的通道門鎖匙，須由負責人員負責保管，而在每個裝置或廠房的總務室或廠長室內須設有一個可上鎖的鎖匙櫃，該櫃須存放高壓範圍通道門的複製鎖匙；
•
進行隔離和開關工作時採取安全預防措施
i)
使用合適和足夠的個人防護設備和適當的工具進行操作；
ii)
實行工作許可證制度，由負責人員簽署並發出正式表格，授權人士負責已接地電力設備的工作，負責人員應向負責工作人士切實確認哪些電力設備不帶電、與所有帶電導體隔離、已放電、已接地 ( 如有需要 )
且可安全進行工作。
2.3.2 良好作業
•
在日常運行中應保存下列文件：
i)
電力裝置及設備的檢查和測試的標準清單；
ii)
詳細的電力工作安全指引，內容包括但不限於職責、定義、負責人員及負責工作人士的聘任程序、安全規則、工具和保護設備的檢查、合規性審核等，並在電掣房、工場、機房和控制室展示指引和勞工處的「電擊」海報；
iii)
電力裝置操作日誌，例如電壓、電流、用電量 (kWh)、配電板溫度、故障記錄等；
iv)
操作及維修常規員工和承辦商員工的制服要求，包括徽章及工作證；
•
為操作及維修人員提供入職培訓及 / 或定期的電力安全認知培訓；
•
優化系統，提升能源效益和監察。.
2.3.3 優良作業
•
採用 ISO 9000 等質素保證系統，持續改善日常運行表現；
•
在合資格負責人員適當批准下，建立操作和維修作業的政策、標準、程序和指引的管理架構；
•
採取適當的職業安全措施，以減少進行電力工作時的人為錯誤；
•
建立遙距監察系統，及早監測及報告故障；
•
採用「以風險為依據」的方法，由合資格負責人員定期檢視所有相關指引及程序。
2.4 應急準備
應急準備是為了將應急計劃及緊急應變與樓宇用戶連繫，目的是培訓熟悉樓宇的人員和佔用人進行基本的緊急應變行動，並作為相關持份者和樓宇用戶的資源和聯絡人。
應急行動計劃應指出與電力裝置相關的所有潛在危險，列出分工安排，以適當分配資源。書面計劃應成為行動文件，按時更新，確保資料準確，例如提供最新的聯絡資料。
2.4.1 一般作業
•
備有最新緊急聯絡人名單，包括電力公司、註冊電業承辦商、駐守員工等；
•
備有客戶 / 用戶 ( 包括行政和操作人員 )、操作及維修團隊人員和承辦商之間的最新通訊流程；
•
主配電系統的電路圖應展示於額定值100安培或以上的總開關掣附近；
•
每一高壓開關掣房 / 電力分站應多配備一條鎖匙，放於指定地點的鎖匙箱內，以備緊急情況下使用；
•
總開關掣房 / 電力分站最少應有一個出口是向外開門的，而這個緊急出口應清楚標明；
•
後備發電機及照明須時刻保持有效運作，並須每 12 個月由註冊消防裝置承辦商檢查至少一次；
•
後備發電機應每月在負載情況下按照維修清單或操作及維修手冊操作一次，操作時間不少於 30 分鐘。操作期間，應檢查一切操作狀態。操作後，應為所有自動和手動啟動裝置和安全控制進行功能測試。測試後須將油箱加滿；。
•
如果開關房 / 電力分站中的電力設備需在總線電源電力故障的情況下運行，則應提供不依賴總線電源的緊急電力照明，並能運行至少 30 分鐘。
2.4.2 良好作業
•
所有相關文件，例如顯示所有配電箱位置的最新平面圖，應放置在議定位置，例如保安室及 / 或物業管理處；
•
每個配電箱附近應展示最新的配電系統電路圖；
•
備有應急 ( 應變 ) 計劃 / 程序和復原計劃，並由負責單位制定處理因電纜故障或開關裝置故障引起的供電故障相應的行動項目，如減負荷程序、應急供電要求清單等；
•
在維修合約提出應急情況的具體要求，如回應時間等；
•
定期檢查備用零件存量，確保現場有足夠的材料及 / 或關鍵備用零件可供快速修復，以恢復運行；
•
為物業管理人員進行應急準備和系統升級的培訓；
•
應考慮在後備發電機控制板上設置電力故障模擬測試電路，方便操作及維修人員在總線電源仍處於健康狀態時進行後備發電機轉換測試；
•
為發電機及相關的工程附屬系統，包括電壓不足、啟動電池、燃油供應、冷卻、自動輸送開關等，提供適當的維修和服務，以確保順利啟動、輸送電源，以及後備發電機持續運行；
•
除了在例行測試識別後備發電機的故障組件外，後備發電機亦應按其使用壽命作更換。根據英國特許屋宇裝備工程師學會出版的指引M(2014 年版 )，後備發電機的預期壽命為 25 年；
•
如附加負載連接到主電源令後備發電機的設計後備容量耗盡，應部署為應急發電機進行升級；
•
制定關鍵事件報告和決策的層級遞升程序。
2.4.3 優良作業
•
應急 / 復原計劃的年度檢討和進行演習；
•
配備有足夠電力容量的流動發電機和合適長度的電纜，以備不時之需；
•
電子化參考文件，包括電路圖，以便檢索。
2.5 預防性保養程序 / 標準
預防性保養的目標是在實際發生故障前，更換磨損的組件，以避免因疲勞、疏忽或正常磨損引起的設備故障。預先計劃的保養維修和狀態監察維修工作包括在指定時段的局部或全面大修，以及換油、潤滑油、輕微調整等。標準程序建議人員在進行任何檢查時，記錄設備損壞情況，以便在任何系統故障前更換或修理磨損的組件。
預防性保養計劃必須包括讓電力裝置保持最佳狀態的所有工作方法和記錄。設施內每項資產及系統均各獨有所需的保養維修程序。
2.5.1 一般作業
•
按照法定規定進行檢查和測試，即根據《電力條例》( 第406章 ) 下的《電力 ( 線路 ) 規例》和《工作守則》進行固定電力裝置定期測試：-
i)
凡有允許負載量的固定電力裝置設於公共娛樂場所、製造或貯存危險品的房產，以及高壓固定電力裝置所在的房產，必須最少每年作一次檢查、測試及領取證明書；
ii)
工廠及工業經營內的固定電力裝置，當額定電壓為低壓而允許負載量超逾 200 安培 ( 單相或三相 )，須最少每五年作一次檢查、測試及領取證明書；
iii)
凡低壓固定電力裝置設於不是上述所指的房產，當額定電壓為低壓而允許負載量超逾 100 安培 ( 單相或三相 )，須最少每五年作一次檢查、測試及領取證明書；
iv)
設於酒店或賓館、醫院或留產院、學校、《教育條例》( 第 279 章 ) 第 2 條所列院校的處所及幼兒中心內的低壓固定電力裝置，須最少每五年作一次檢查、測試及領取證明書；
•
電力工作 ( 即與低壓或高壓固定電力裝置的安裝、校驗、檢查、測試、維修、改裝或修理有關的工程或工作，包括監督工程和簽發工程證明書及簽發電力裝置設計證明書 ) 必須由註冊電業承辦商，或電力裝置擁有人以全職性質及定額薪酬僱用適當級別的註冊電業工程人員進行；
•
使用經校準的測試設備進行測試及校驗；
•
為保障電業工程人員的人身安全，避免電力事故影響樓宇供電，在與電力公司變壓器相連的主配電板上進行固定電力裝置定期測試工作時，應切斷電力公司供電；
•
在進行保養和檢修工作前，應採取符合法定規定和安全規例的安全預防措施。所有工程人員應充分了解並遵守現場的安全規例；
•
為確保電力工作在安全環境進行，斷路器的上游開關應關上及隔離，並在進行電力工作前妥善展示適當的警告性告示。如有上鎖裝置，應鎖上開關或斷路器。應檢查確保工作的電路/設備不帶電；
•
在進入任何設有 CO2/FM200 氣體滅火系統的工作區域前，系統必須在整段工程期間從自動模式切換至手動模式。工程人員離開保護範圍後，應立即回復自動模式；
•
在完成配電板的測試、檢查和檢修後，應填寫定期測試證明書 ( 表格WR2) ，由註冊電業工程人員及註冊電業承辦商加簽，連同相關的電路圖及測試報告遞交至機電工程署加簽。證明書應妥善保存，以供機電署日後查閱。
2.5.2 良好作業
•
按照相關製造商的說明，制定電力裝置及其相關配件 / 設備的預防性保養計劃；
•
進行定期檢查和定期預防性保養 ( 季度、半年和年度維修工程等 )，確保機器和設備，包括電掣房、開關裝置和配電板組件、開關掣、斷路器、自動轉換開關、欠壓繼電器、保護繼電器、加熱器、恆溫器和過熱斷路器、接地系統、功率分析儀、數位萬用電錶和電錶、變流器、功率因數校正裝置、避雷器、電纜、匯流排、電池和電池充電器、熔斷器、電纜終端和終端板等，均按照設計參數在最理想和最高效能的情況下運行。定期檢查的舉隅如下：-
i)
按照《工作守則》進行狀況勘測，包括目視檢查和功能測試，以記錄低壓 / 高壓開關裝置的狀況；
ii)
紅外線檢查 ( 熱像掃瞄 ) ，確認配電板表面、開關裝置、電纜、匯流排及其他組件是否存在異常熱點；
iii)
內置保護測試套件 ( 如有 ) ，以檢查低壓 / 高壓開關裝置的過載電流 / 接地故障保護的操作狀態；
iv)
銅巴接點電阻測試，以確保開關裝置、電纜、匯流排、系統接地的觸點和接頭，以及電纜和匯流排的觸點和接頭狀態良好；
•
使用合適的個人防護設備，避免電力檢查及測量期間可能發生的電擊；
•
由適當的獲授權人士隔離需檢查或維修的設備，並在開工前簽發工作許可證；
•
按製造商的建議，保存足夠數量的備用零件。定期檢查材料和備用零件數量，確保有足夠的零件進行定期保養和檢修工作；
•
為電力裝置預備檢查、測試和維修的標準表格和清單 ( 樣本測試結果表格和清單見《工作守則》附錄13 ) 。所有維修記錄均應由合適人員記錄和認證。填妥的表格及清單應妥善保存；
•
按照相關英國標準 / 國際電工委員會標準，在檢修前後檢查並記錄運行參數，例如運行電流、電壓等，並觀察電力設備有否異常噪音或振動；
•
保養和檢修工程後進行性能測試；準備和記錄測試報告，包括測量日期、設備位置、設備描述、所有測試結果、組件更新和更換記錄、調整記錄、間隙測量、檢測到的缺陷和對設備進行的改裝；測試期間應準確輸入所有測試記錄，各方應在測試後隨即在報告上簽署；
•
樓宇業主、業主立案法團及物業管理公司應聯絡電力公司，商討安排需停電的固定電力裝置定期測試和維修工程，與電力公司的定期設備保養工程同時進行，以避免重複停電，減少對樓宇用戶的干擾；
•
提前通知相關持份者主要機器和設備的測試和停機；各持份者 ( 包括註冊電業承辦商、樓宇業主、業主立案法團及物業管理公司 ) 應緊密合作，制定符合樓宇運作需要的停電安排及臨時措施，減少保養及維修工程對樓宇用戶的干擾；例如，在保養及維修工程期間，可安排分區停電及恢復供電、提供臨時供電、制定應急計劃等；除了在例行測試識別故障組件外，高壓/低壓配電板亦應按其使用壽命作更換。根據英國特許屋宇裝備工程師學會出版的指引 M(2014 年版 )，低壓開關裝置的預期壽命為20年，高壓開關裝置的預期壽命為30年；
•
按照《工作守則》及《電力裝置的一般規格》的規定，進行低壓及高壓開關裝置的升級/更換。
2.5.3 優良作業
•
按照ANSI/NET AATS-2017規定，進行電力健康檢查，包括：
i)
下至三級的分支主配電箱和相關出線電路的協調研究；;
ii)
配電板所有分支和節點的負載流研究；
iii)
配電板中所有分支和節點的諧波分析研究；
•
按照國際汽車及航空工程師學會 / 國際電工委員會標準，採用「以可靠性為中心」的維修系統，為樓宇各特定機器和設備制定合適的維修策略，例如狀態監察維修系統、「以風險為依據」的維修系統等。
i)
狀態監察維修系統透過監察機器和設備的實際狀態，以決定需要進行保養維修的項目及頻次，從而改善保養維修之間的間隔，盡量減少系統停機時間；
1.
安裝高端功率分析儀和軟件，收集所需數據，讓維修人員在發生故障前，掌握準確的維修時間；
2.
利用電力質素和能源效益系統，在線實時監察電力質素和能源使用的情況。收集的數據可用作進一步分析電力系統的能源使用情況及電力健康狀況；
3.
狀態監察維修系統的測量及分析參數舉隅：斷路器容量、功率因數、總諧波電流、警報趨勢、電流水平的諧波失真率、不平衡相位電流、高中性線電流、電流趨勢、能源消耗量等。
ii)
「以風險為依據」的維修系統根據各機器和設備故障的相應風險，劃分維修資源分配優次。透過全面的風險評估評估 (5 x 5 風險矩陣 )，確定各機器和設備發生故障的可能性和後果，以持續優化保養維修工程的頻次和範圍；
•
定期檢視所有程序 / 標準；
•
由合資格負責人員按照最新的法定規定和國際標準、維修記錄和故障記錄，定期更新相關程序 / 標準；
•
利用網頁/流動應用程式監察外判維修的表現。
2.6 矯正性維修
所有維修人員團隊的目標均為快速、高效，尤其是在重要機器和設備出現突發性故障時，達到以下目標：
(i)
減少預定保養及突發事故的停機時間；
(ii)
降低採用被動維修策略的成本；
(iii)
降低維修操作的總成本。
2.6.1 一般作業
•
電力工作 ( 即與低壓或高壓固定電力裝置的安裝、校驗、檢查、測試、維修、改裝或修理有關的工程或工作，包括監督工程，簽發工程證明書及簽發電力裝置設計證明書 ) 必須由註冊電業承辦商，或電力裝置擁有人以全職性質及定額薪酬僱用適當級別的註冊電業工程人員進行；
•
為操作及維修人員提供入職培訓，包括安全、法定規定、表現指標及工作方式。
2.6.2 良好作業
•
建立故障報告機制，隨時以口頭或書面形式向相關持份者通報故障，包括業主、業主代表、樓宇管理人員、最終用戶及維修團隊人員；
•
確保故障、緊急召喚或投訴的效率和回應速度，及時處理安裝 / 設備故障及 / 或未能符合要求的服務。在所有情況下，維修人員團隊均應在各指定時段內安排員工 / 承辦商在場；
•
準備足夠的工具、設備 ( 包括個人防護設備 ) 和儀器，配備充足、便捷的進出工具，尤其是在無員工駐守的場地，讓非駐守故障維修人員團隊安全、高效、妥善地完成維修工程；
•
在非辦公時間進行矯正性維修工程，減少干擾；
•
建立矯正性維修的主要表現指標，持續提升表現。
2.6.3 優良作業
•
開設 24 小時 ( 包括公眾假期及惡劣天氣 ) 故障聯絡中心，提供熱線電話，讓相關持份者通報系統故障；
•
建立自動控制及遙距監察系統，提供故障相關資訊，包括預警、故障顯示、故障資料、受影響區域等；
•
故障聯絡中心透過自動通知系統發送電話 / 短訊到流動裝置，通知指定人員處理故障；
•
根據故障性質訂定合適的表現指標，並按照表現指標處理故障，例如為緊急故障與非緊急故障，以及有員工駐守及無員工駐守場地的故障，訂定不同的故障回應時間和故障修理時間；
•
成立隨時候命的故障候勤人員團隊，提供充足的人手、合適充足的工具、隨時可用的交通工具，接到故障通報後即時處理故障；
•
備有每日故障通報摘要；
•
備有故障報告，包括故障描述、故障根源、採取行動、跟進措施、短期及長期措施，以作記錄和分析故障；
•
建立系統 / 設備資料庫，以便查找記錄、分析故障、監察可靠性等。
2.7 維修記錄管理
要有良好的維修記錄管理，才可確保設備性能符合設計規格和原意，以制定預防性保養計劃的時間表，亦有助維修技術人員評估機器或設備的重複故障問題。如有需要，清晰的記錄亦能在法律訴訟中提供協助。
2.7.1 一般作業
•
參考操作及維修手冊，遵行製造商建議的維修要求；
•
備存所有維修相關工作的紙本文件記錄，包括最新的單線圖、測試記錄、測試及校驗證明書、裝配竣工圖、法定呈交審批文件、法定證明書 ( 例如表格 WR2 – 定期測試證明書 ) 、設備校準記錄等；
•
備存維修登記冊，監察所有測試設備校準的到期日，以及所有法定維修證明書的續期日；
•
制定零件、設備和其他組件的存貨表，以確保機器和設備在任何時候均能維持安全妥善的工作狀態和操作效能；
•
備存維修日誌及緊急召喚 / 到場處理故障修理報告。
2.7.2 良好作業
•
建立高效的電腦登記及存檔系統，以管理所有法定證明書、記錄、圖則、操作及維修文件等；
•
建立高效的電腦系統，儲存設備維修及故障記錄，方便業主或維修人員檢索，檢視設備狀況，有助評估故障狀況；
•
指定專責人員負責檢視和更新每月例行保養維修檢查時間表、緊急召喚 / 到場處理故障修理報告等；
•
建立記錄系統，自動通知 / 提示已到期 / 快到期的保養維修工作，以及法定證明書續期。
2.7.3 優良作業
•
把文件與記錄數碼化，存放於可靠的數據庫伺服器，統一檔案命名原則，以便檢索；
•
備存並定期更新和檢視維修服務及故障記錄；
•
使用妥善的檔案系統，妥善記錄維修工作，以便有效檢索及分析；
•
建立電腦數據庫，監察法定文件，開設自動提示功能，提示到期和續期日，確保遵行法定規定。
2.8 備用零件管理
備用零件管理是指有系統及有條理地儲存備用零件，在維修工作時能隨時迅速取用備用零件。有效的系統應盡量減少服務中斷的停機時間，並簡化設備維修工作。
2.8.1 一般作業
•
備存維修機器和設備的備用零件清單，以及備用零件供應商的最新聯絡資料。
2.8.2 良好作業
•
備存足夠的備用零件，包括重要零件 / 送貨需時的零件，減少關鍵系統保養維修期間的停機時間；
•
監察備用零件的狀態，確保零件質素；
•
訂定和監察備用零件的儲存壽命，有需要時作補給，確保使用中的零件質素和可靠性；
•
指定專責人員負責定期更新備用零件存貨清單；
•
備用零件存放在指定位置，並訂定檢索流程和聯絡名單，迅速回應維修及故障；
•
在存放零件的地點採取保安措施。
2.8.3 優良作業
•
以故障及維修記錄、使用壽命和重要性，推算現場備用零件的類型、數量；
•
使用適當的存貨控制系統，以記錄備用零件存量，監察使用情況，並發出採購提示；
•
定期與製造商或供應商檢視不再供應的備用零件和可提供的代用零件；
•
檢視不常用的存貨以減少存量，減低零件因時間及科技進步而報廢的風險。
2.9 增設、改裝和更換裝置 ( 規劃和實施 )
透過分析、採購和管理電力裝置的增設、改裝、棄置和更換，以達到機構的長期目標。
2.9.1 一般作業
•
聘用註冊電業承辦商進行增設、改裝和更換工程；
•
按照用戶要求，進行改裝和增設工程；
•
工程前取得用戶確認，並提供預期工程計劃予相關持份者參考；
•
在進行增設、改裝和更換工程時，符合所有最新的法定規定，包括但不限於《工作守則》和《屋宇裝備裝置能源效益實務守則》 ( 亦稱為《建築物能源效益守則》或《BEC》 ) ；
•
電力工程完成後，電力裝置必須由註冊電業工程人員檢查和測試才可通電；
•
提供所有適用的文件和圖則，包括但不限於設計計算資料、設備明細表、裝配竣工圖、測試及校驗記錄、完工證明書 ( 表格WR1) ，以及增設、改裝和更換工程的操作及維修手冊，以作記錄；
•
準備所需的法定呈交文件 ( 如適用 ) 。
2.9.2 良好作業
•
根據系統性能、設備壽命、故障頻次、可用的備用零件及特定法律和安全要求等，以狀態監察的方式識別、計劃和實施更換工程；
•
在對電力裝置進行任何增設或改裝前，聘請註冊電業承辦商進行可行性研究。業主應考慮將來的電力需求，決定是否需要向電力公司申請增加裝置的允許負載量；
•
為增設、改裝和更換工程編訂詳細的施工方法綱領和風險評估；
•
更新 / 建立設備和備用零件資料庫，列明所有設備明細表及使用年限，以便追查設備資料；
•
定期檢視維修報告，監察系統的狀態和表現，有需要時進行增設、改裝和更換工程；
•
與用戶制定行動計劃和應急計劃，無縫進行設備更換工程。
2.9.3 優良作業
•
定期收集用戶意見，掌握系統狀態，以制定切合用戶所需的更換計劃；
•
制定長期的更換計劃機制，以規劃未來逐年的更換工程。機制應考慮設備的使用壽命、實際情況、滿足現時負荷的能力、故障率、法定規定和安全、維修成本、操作及 / 或能源表現、可用的備用零件、設計標準等；
•
規劃和設計系統更換時，全面檢視系統性能，並引入最新技術，以提高整體系統性能；
•
為所有增設、改裝和更換設備工程制定標準的測試及校驗記錄和操作及維修手冊；
•
把所有裝配竣工圖、測試及校驗記錄、操作及維修手冊及相關法定呈交文件數碼化，作為妥善記錄；
•
妥善記錄所有為系統進行的增設、改裝和更換工程，以便追查。
2.10 事故管理
事故管理是指「在一個共同組織結構內運行的設施、設備、人員、程序及溝通的組合，有助事故期間管理資源」。
服務中斷或未能在服務時間內提供所承諾的運作表現時，必須盡快恢復正常服務運作。 此外，任何有可能導致服務中斷或降級的情況，都應作戒備回應，以避免實際發生中斷。此為事故管理的目標。
2.10.1 一般作業
•
盡快進行事故調查，確保裝置安全或隔離電力裝置受影響的組件；
•
按法定規定，由註冊電業承辦商 / 註冊電業工程人員進行矯正性維修；
•
確保完工證明書 ( 表格WR1) 由註冊電業承辦商 / 註冊電業工程人員簽發；
•
妥善記錄事故調查、系統停機時間、修正工程、財產損失、改進建議等；
•
按照法定規定，向勞工處呈報工作地點意外及危險事故；
•
按機電署要求，提交由註冊電業工程人員撰寫的事故報告。
2.10.2 良好作業
•
制定事故管理計劃，定義警報級別、調查程序、報告機制、標準事件報告表格及調查人員要求；
•
根據預先制定的事故級別，制定最新緊急聯絡表，包括各級別的負責管理人員及相關持份者；
•
制定緊急情況的目標要求，如故障及緊急召喚的目標召達時間等；
•
檢視類似系統和設備的狀況，避免事故再次發生；
•
進行有需要的增設、改裝和更換工程，以提高系統可靠性；
•
定期進行應變演習，加強員工知識，為突發事件做好準備。
2.10.3 優良作業
•
定期檢視事故管理計劃、緊急聯絡及升級資料、培訓及演習文件；
•
與機構 / 行業內的所有操作及維修人員分享事故資料；
•
成立工作小組或專責團隊，帶領事故管理，與所有相關持份者保持良好的溝通，以提升系統性能和可靠性；
•
進行檢討，與所有相關單位分享事故經驗，並採取預防措施，消除其他場地的潛在問題；
•
成立突發事件應變小組；
•
列出交貨期需時的重要組件和設備，以減少維修關鍵系統的停機時間。
2.11 環境及安全管理
環境及安全管理確保操作對所有樓宇用戶和訪客安全。樓宇業主必須採取所有合理的預防措施，以保護環境及提高樓宇的生命週期效率。
2.11.1 一般作業
•
遵行所有環境及安全管理的法定規定。
根據《工廠及工業經營 ( 安全管理 ) 規例》 ( 第 59 章 ) ，東主或承建商須就有關工業經營發展、實施和維持一個包含多項重要流程元素的環境及安全管理制度。
2.11.2 良好作業
•
建立和維持環境管理制度 ( 例如 ISO 14001) 和安全管理制度 ( 例如 OHSAS 18001 或 ISO 45001) ；
•
在適當的情況下，優化 / 減物料、資源和能源 ( 例如電力、燃料、化學品等 ) 的使用，以提升能源及資源效益；
•
避免使用不具環保效益的物料或設備，並以更環保 / 安全及節能的設備替換老化設備；
•
從需要更換的老化設備中，利用和復原現有的有用組件；
•
在適用的情況下，盡量減少製造廢物；
•
在設計階段考慮健康、環境、能源效益和安全事宜，使樓宇能在整個生命週期中，以可持續的方式運行；
•
就危險工作進行工作危害分析和風險評估，並採取適當的風險控制措施，以保障員工安全；
•
提供培訓，讓員工具備安全工作的知識；
•
制定及執行安全環保規則，提供不同工作環境的指引；
•
監督員工遵行安全環保規則，正確使用和保養個人防護設備；
•
調查意外及事故，包括險失事故，找出成因，並提出適當的措施以避免事故再次發生。
2.11.3 優良作業
•
辨識環境 ( 尤其是能源效益 ) 和安全方面的改善空間；
•
按情況重用或回收物料 / 建築廢料，例如採用再造組件或設備進行維修工程；
•
在政府工程合約中提供類似發展局「支付安全及環境計劃」的獎勵予承辦商；
•
制定綠色採購計劃和獎勵計劃，盡可能使用更多綠色高效的產品。
2.12 科技應用
技術和工具可用來降低實踐及管理優良操作及維修作業的成本。
2.12.1 一般作業
•
按照法定規定 ( 例如《建築物能源效益守則》 ) ，遵行最低規定的市場可用技術。
•
在採用新技術解決方案時，檢查及確保符合相關法定規定。
2.12.2 良好作業
•
根據供應商 / 製造商的建議，校準工具和設備；
•
了解市場的最新技術；
•
在適當時候 ( 例如在回報計算研究後 ) 引入最新技術，為主要更換工程或新增安裝工程提升整體系統可靠性和能源效率；
•
檢討現時的維修方式，研究採用新技術在質素、成本和時間方面可能會帶來的改善。
2.12.3 優良作業
•
積極檢視機器和系統的特定問題和表現指標，探討技術解決方案，例如由供應商 / 製造商提供度身訂造的解決方案；
•
分享應用新技術解決問題的經驗；
•
研發創新科技應用，持續改善操作及維修工程。
2.13 持份者管理
持份者管理是一套技術，以鞏固正面影響，減少負面影響，有系統地鑑辨、分析、計劃和實施相關持份者參與的工作。持份者是因參與樓宇或設施的運行工作，或受其實效影響，而擁有相關利益的個人或團體。大部分樓宇或設施和資產組合都會有各種相關持份者，其擁有的利益並不相同，有時甚至有所衝突。這些個人和團體對工作的最終成敗會有重大影響
2.13.1 一般作業
•
通知持份者服務中斷
•
涉通知持份者 ( 例如物業管理公司、業主立案法團、樓宇佔用人及租戶 ) 涉及服務中斷的維修及安裝工程時間表；
•
實施應急計劃，以減少服務的暫停。
2.13.2 良好作業
•
通知持份者與服務有關的維修工程時間表
•
在工程開始前就工程時間表與持份者達成共識；
•
與持份者協調服務需求，以改善操作及維修安排；
•
與持份者建立具條理的資訊分享渠道；
•
每個裝置備均備存日誌，放置在議定位置，以供持份者作日後參考。
2.13.3 優良作業
•
相關持份者參與增設、改裝和更換工程的操作和維修事項編排
•
按情況讓相關持份者參與操作及維修事項和增設、改裝和更換工程的編排；
•
讓持份者了解所有操作及維修工作和增設、改裝和更換工程的進展，以及電力裝置的表現；
•
與持份者成立工作小組或建立溝通機制，定期檢討需求和措施，以改善操作及維修作業、系統可靠性和表現。
2.14 資訊管理
在系統的生命週期中，操作及維修階段為期最長、耗費最高，資訊系統在這個階段為機構提供最高價值。
2.14.1 一般作業
•
相關單位按照法定規定妥善保存證明書和文件記錄
•
按照法定規定，妥善保存證明書和文件記錄 ( 例如表格 WR1 / WR2 和相關測試記錄 ) ；
•
參考機電署網站，確保易於查閱最新的註冊電業工程人員及註冊電業承辦商名單；
•
妥善保存設計文件、裝配竣工圖、操作及維修手冊，以及測試及校驗結果 ( 如適用 ) ；
•
妥善保存維修工作的記錄。
2.14.2 良好作業
•
與持份者共享維修資訊
•
在現場妥善存放最新的裝配竣工圖；
•
與不同的持份者共享操作及維修資料；
•
建立電子資料庫系統存放資料；
•
把與維修相關的資料，例如設計文件、裝配竣工圖、操作及維修手冊、測試及校驗結果，以及操作及維修記錄數碼化；
•
安排指定人員定期更新各系統 / 設備的操作及維修資訊。
2.14.3 優良作業
•
儲存和發布操作及維修資訊的共同平台，以提高透明度
•
建立共同的儲存和發布操作及維修資訊電子平台，提高透明度和優化版本控制；
•
建立共同電子平台，與不同持份者在線共享與操作及維修相關的資訊；
•
加強數碼資訊的資料保安，例如為不同的用戶群組編配不同級別的使用權限；
•
定期審核 / 檢視已儲存的記錄。
2.15 操作和維修團隊架構及資歷
架構包含組織內的人員、職位、程序、流程、文化、技術和相關要素，決定了所有構件、組件和流程如何共同運作。架構必須與組織策略完全結合，讓組織實現其使命和目標。架構支援策略。如果組織改變策略，就必須改變架構以支援新策略。否則，架構就像一根彈力繩，將組織拉回到舊策略。
2.15.1 一般作業
•
確保電力工作由至少一名適當級別的註冊電業工程人員領導：
i)
A級電力工程是在低壓固定電力裝置之中最高電力需求量不超逾 400 安培 ( 單相或三相 ) 的部分進行的電力工程；
ii)
B級電力工程是在低壓固定電力裝置之中最高電力需求量不超逾 2500 安培 ( 單相或三相 ) 的部分進行的電力工程；
iii)
C級電力工程是任何電量的低壓固定電力裝置的電力工程；
iv)
H級電力工程是高壓電力裝置的電力工程。
v)
R級電力工程可包括霓虹招牌裝置、空氣調節裝置、發電設施裝置的電力工程，以及在註冊證明書上指明的任何其他種類的電力工程，或任何種類的電力裝置或處所的電力工程；
•
確保維修人員團隊 / 承辦商可提供隨時候召服務。
2.15.2 良好作業
•
建立操作及維修人員團隊，由具適當資格和培訓的監工和維修人員組成；
•
安排指定人員監察和檢視系統 / 團隊表現、維修工作和作業；
•
要求電機工程師 / 屋宇裝備工程師 / 合約經理具有香港工程師學會 (HKIE) 的相關專業資格，例如電力或屋宇裝備 / 國際工程技術學會 (IET) / 英國特許屋宇裝備工程師學會 (CIBSE) 。
2.15.3 優良作業
•
建立駐守操作及維修團隊，輪班工作，24 小時監察操作及維修工作；
•
持續提升操作及維修人員的知識和技能，例如採用持續專業發展機制；
•
建立專責緊急服務小組，進行緊急維修；
•
為維修人員提供使用建築信息模擬的培訓；
•
為操作及維修工作建立中央 / 區域指揮中心
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