3. Innovative & Technology Initiatives
The operation and maintenance of buildings have already been facing several critical challenges, including the aging workforce, aging assets and climate change. The new generation of smart technologies such as artificial intelligence, asset management Internet of Things, building management system, building information system or even specialised drone-enabled automation applications would have brought further challenges to us with safety and well-being of occupants and visitors inside buildings elevated to a completely new level. Building O&M practitioners shall endeavour to adopt innovations, technologies and best practices/guidelines to improve the management of E&M assets, thereby enhancing the resilience and intelligence of government buildings.
Below are 5 emerging technology trends that may have impact on facilities management industry.
樓宇的操作及維修已面臨數項重要挑戰，包括勞動人口老化、資產老化和氣候變化。新一代智能技術，如人工智能、資產管理、物聯網、樓宇管理系統、樓宇資訊系統，甚至是專門的航拍機自動化應用，都會為我們帶來進一步的挑戰，把佔用人及樓宇訪客的安全和福祉提升到全新的層面。樓宇操作及維修人員應致力採用創新、技術和優良作業 / 指引，以改善機電資產管理，從而提高政府樓宇的韌性和智能。
下列五種新興科技發展，可能會對設施管理行業產生影響。
3.1 科技發展 ( 一 ) ：電腦輔助設施管理軟件
在現時的動態市場，電腦輔助設施管理軟件對工作場所的設施管理人來說非常重要。設施管理人肩負許多職責，需要整合技術、程序和人員來完成日常工作。由監察和管理客戶服務需求到預防性保養和操作設施服務，電腦輔助設施管理軟件有助設施管理人更妥善地執行日常操作職責。
3.2 科技發展 ( 二 ) ：建築信息模擬技術
建築信息模擬資產管理 (BIM-AM) 並非新科技，是承辦商和建築師用來建立和縮放建築項目虛擬模型的工具，為樓宇業主和操作員在施工前提供設施完整的目視模型，亦為項目完工時間表和預算提供了寶貴的資訊。
建築信息模擬 (BIM) 與現有的工作流程或設施維修軟件相融合時，可提供更完善的樓宇平面圖、資產資料和財務預算。隨著科技不斷發展，建築信息模擬在設施管理日益重要。
3.3 科技發展 ( 三 )：物聯網
物聯網(IoT)是指以由可連接互聯網的裝置所組成的網絡。有賴於感應器、恆溫器和傳動裝置等工具來評估數據和減少意外發生，物聯網系統能有效提升系統可靠性，並提供有用的數據，以提高所有設施的效率。
設施管理機構可利用各種感應器收集數據，有助更快、更容易識別已存在以及潛在的問題。
3.4 科技發展 ( 四 )：航拍機
航拍機是能提高設施管理效率的無人駕駛飛行器，其中一些機遇包括檢驗時的安全和自動化運送服務。雖然航拍機的發展仍處於起步階段，但利用高解像度的航拍機檢驗樓宇外部，無疑比人手更快速、更安全。
3.5 科技發展 ( 五 )：人工智能
人工智能 (AI) 是由機器以智能方式執行任務的廣泛概念。人工智能亦指機器模仿和改善人手表現。人工智能比傳統系統更具適應性，具有眾多能力，能加強設施管理的表現。
機器學習是目前人工智能其中的一種應用，讓機器接觸數據，再自行作出分析。機器學習有助設施管理機構預計資產 ( 例如樓宇 ) 表現降低或故障的時間。從客戶服務的在線聊天機器人，到利用演算法分析歷史數據的規律，人工智能將擴展並惠及設施管理機構的所有部門。
3.6 科技措施
根據以上的科技發展，以下列出15項要素的科技措施，以供參考。
| 操作及維修作業範疇 | 可行措施 | 參考資料 |
|---|---|---|
| 將操作及維修納入新樓宇的設計考量 | a) 用建築信息模擬或其他模擬軟件，模擬優良操作及維修作業，在施工前了解可操作性和可維修性。 | • 國際設施管理協會出版的《設施管理人員的建築信息模擬(BIM)》 • 機電工程署發出的建築信息模擬及資產管理 (BIM-AM) 標準及指引 • 香港房屋委員會發出的建築信息模擬 (BIM) 標準及指引 |
| 資產資料 ( 文件記錄 ) | a) 利用電腦資產信息管理系統，如建築信息模擬 (BIM)，以高效的資產管理系統管理所有資產信息； b) 定期檢查、數碼化和更新消防裝置和設備的最新記錄和日誌； c) 採用移動方案，用作檢索和更新資產管理記錄，例如操作及維修手冊、故障記錄等； d) 使用射頻識別 (RFID) 或二維碼進行資產管理。 | • 國際設施管理協會出版的《設施管理人員的建築信息模擬(BIM)》 • 機電工程署發出 • 的建築信息模擬及資產管理 (BIM-AM) 標準及指引 • 建造業議會建築信息模擬 (BIM) 標準 |
| 操作事宜 | a) 採用雲端技術儲存消防裝置的資料，以便物業管理人員在有需要時使用； b) 使用物聯網支援的自我評估功能，監察主要消防裝置的健康狀況； c) 在消防裝置結合在線狀態監察和移動科技，以改善維修作業及縮短停機時間。 | |
| 應急準備 | 無 | |
| 預防性保養程序 / 標準 | a) 根據故障記錄及設備狀態的數據分析，進行預防性保養。 | |
| 故障維修 | 無 | |
| 維修記錄管理 | a) 採用電腦監察系統，備存詳細的維修資訊，具備即時提示、檢視及進一步分析的功能。系統由指定人員每星期更新，並載有至少資料如下： • 維修承辦商的組織圖及聯絡名單 • 每月故障召達及緊急修理報告 • 每日故障召達進度報告 • 故障維修的詳細資料 • 設備故障報告 • 保養、年度檢查及測試、檢修、演習、安全檢查及其他預定工程的工作計劃 • 預防性保養時間表 • 已完成的預防性保養工作的詳細資料 • 備用零件清單 • 工具、設備、物料、備用零件、儀器及儀器校準證明書的登記冊 • 機器和設備詳細記錄 • 檢修報告 • 法定呈交文件記錄 • 其他有用資料 ( 例如現場照片 ) | |
| 備用零件管理 | a) 使用自動化存貨控制系統，利用人工智能預測備用零件需求，以管理備用零件庫存，有助預先按時採購備用零件。 | |
| 增設、改裝及更換 ( 規劃及實施 ) | a) 使用綜合設施管理工具等先進的管理工具，迅速搜尋任何設備資料和記錄，以提高整體規劃的效率。 | |
| 事故管理 | a) 考慮使用先進的管理工具，以助優化系統性能，例如建築信息模擬—資產登記、設備生命週期記錄、系統配置、關鍵設備狀態、維修記錄、裝置視像化等； b) 使用物聯網技術，加快即時報告，並收集維修數據，以便作為日後改進的參考。 | |
| 環境及安全管理 | a) 採用再造組件或設備進行維修 / 修理 / 更換工程。 | |
| 科技應用 | a) 應用人工智能、大數據分析及物聯網等； b) 促進從研究到作業的知識轉移，以連接科學 / 技術。 | |
| 相關持份者管理 | a) 建立一個智能系統，自動通知持份者任何操作及維修工作，以及增設、改裝和更換工程的時間表和進度。 | |
| 資訊管理 | a) 建立綜合樓宇管理系統 (iBMS)； b) 建立中央資料庫，以作自動化設備更換規劃； c) 建立在線實時伺服器，透過流動裝置儲存維修相關資料； d) 在預防性保養工程期間，以在線方式為維修單位提供所有資訊。 | |
| 操作及維修團隊架構及資歷 | 無 |
