3. 創新科技措施
樓宇的操作和維修面對嚴峻的挑戰，包括勞動力老化、資產老化和氣候變化。新一代智能科技，如人工智能、資產管理物聯網、樓宇管理系統、樓宇資訊系統，甚至是專門航拍機推動的自動化應用，將為改善樓宇住戶和訪客的安全和健康，將為我們帶來進一步的挑戰。樓宇的操作和維修作業人員應嘗試採用創新、技術和優良作業守則和指南，以改善機電資產的管理，從而提高政府建築物的應變能力和智能。
下列是影響設施管理行業的 5 種技術趨勢。
3.1 科技發展 ( 一 ) ：電腦輔助設施管理軟件
在現今當的動態市場中，電腦輔助設施管理 (CAFM) 軟件對設施管理人員來說十分重要。設施管理者肩負很多的職能，透過整合技術、流程和人員，完善必要的日常功能。在電腦輔助設施管理 (CAFM) 軟件的幫助下，從監控和管理客戶服務要求到預防性保養和設施運作，設施管理者均可更有效地執行日常的職責。
3.2 科技發展 ( 二 ) ：建築信息模擬技術
縱使建築訊息模擬及資產管理 (BIM-AM) 不是一項新科技，卻是承包商和建築師用於開發和縮放建築項目虛擬模擬的重要工具。在施工前為樓宇業主和運營商就設施提供完整的視覺模型，將有助了解項目交付時間表和預算等重要的資訊。
當與現有工作訂單計劃或設施維護軟件整合時，建築訊息模擬提供了改進的平面圖、資產資料和財務估算。隨著技術的不斷發展，建築訊息模擬在設施管理中的重要性將繼續增長。
3.3 科技發展 ( 三 ) ：物聯網
物聯網 (IoT) 是指機構使用互聯網存取設備的網絡。物聯網系統依靠感應器、恆溫器和傳動裝置等工具，以評估數據和減少施工的能源使用量，有效減少能源支出，並提供詳細資料以提高所有設施的效率。
通過各種傳感器生成的資料，設施管理組織能更快和更易地識別現有和潛在的問題。
3.4 科技發展 ( 四 ) ：航拍機
航拍機為無人機 (UAV)，能提高設施管理效率，功能包括檢查安全性和交付服務的自動化。縱使尚處發展階段，派遣配備高分辨率攝像機的航拍機評估建築物的外觀，一定比派遣團隊成員更快及更安全。
3.5 科技發展 ( 五 ) ：人工智能
人工智能 (AI) 是使用機器以智能方式完成工作的廣泛性概念。人工智能也指模仿和改善人類工作效率的機器。與傳統系統相比，人工智能具有一系列增強設施管理行業效率的能力。
人工智能的一部分—機器學習，是讓機器存取數據從而自行取得理念解的現有應用程式。透過機器學習，設施管理組織可以更準確預測資產 ( 如建築物 ) 在效能下降或失效之前所需的時間。從客戶服務中的在線聊天機器人到通過使用計算程序在歷史資料中查找出模式，人工智能將擴展及惠及設施管理組織中的所有部門。
3.6 科技措施
根據上述科技趨勢，以下總結了與 15 項要素相關的科技倡議以供參考:
| 操作及維修作業範疇 | 可行措施 | 參考資料 |
|---|---|---|
| 為新建築物的設計提供保養維修考慮因素 |
a)
在施工前，使用建築訊息模擬或其他模擬軟件來模擬優良作業守則的操作和維修工作，以了解操作和維修能力。
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• 由國際設施管理協會 (IFMA) 公佈設施管理者的建築訊息模擬 (BIM) • 由機電署發出的標準及指引建築訊息模擬及資產管理 (BIM-AM) • 房屋委員會的建築訊息模擬 (BIM) 的標準及指引 |
| 資產資料 ( 文件記錄 ) |
a) 採用電腦化的資產資料模型，如建築訊息模擬 (BIM)，在高效能的資產管理系統下維護所有資產資料； b) 定期檢查、數碼化和維護暖通空調設備的最新記錄和日誌； c) 實施資產管理記錄的檢索和記錄更新的移動解決方案，如操作和維修手冊、故障歷史記錄等等； d) 採用無線射頻辨識 (RFID) 或快速回應碼 (QR碼 ) 進行資產管理。 |
• 由國際設施管理協會 (IFMA) 公佈設施管理者的建築訊息模擬 (BIM) • 由機電署發出的標準及指引建築訊息模擬及資產管理 (BIM-AM) • 建造業議會 (CIC) 的建築訊息模擬 (BIM) 標準 |
| 操作程序 |
a) 採用雲端技術存儲暖通空調裝置和設備的資料，以便物業管理人員在需要時存取； b) 為主要暖通空調設備的健康狀況實施物聯網自我診斷功能； c) 在暖通空調系統上採用網上監測和移動技術，以改善維護並減少停機時間。 |
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| 應急準備 |
無
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| 預防性保養程序 / 標準 |
a)
根據故障歷史和設備狀態的資料數據分析進行預測性保養。
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| 糾正式維修 |
無
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| 維修記錄管理 1 |
a) 採用電腦監控系統，以維護詳細的維修資料，並具有及時警報、審查和進一步分析的能力。指派專人至少每週更新的系統包含以下資料： • 維護承包商的組織結構圖和聯繫名單 • 每月故障來電和緊急維修報告 • 每日故來障來電的進度報告 • 糾正性維修的詳細資料 • 設備故障報告 • 關鍵績效 (KPI) 指標報告 • 維護、年度檢查和測試、大修、演習、安全檢查和任何其他計劃工程的工作計劃 • 預防性保養計劃 • 已完成預防性保養的詳細資料 • 備用零件清單 • 工具、設備、材料、備用零件和儀器的登記冊以及儀器的校準證書 • 機器和設備的詳細記錄 • 大修報告 • 法定文件記錄 • 任何其他有用資料 ( 如現場照片 ) |
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| 備用零件管理 |
a)
使用人工智能 (AI) 的自動庫存控制系統，透過備用零件需求的預估以管理備用零件庫存，並提前和及時採購備用零件。
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| 事故管理 |
a)
考慮先進的管理工具，以幫助優化系統性能，例如，建築訊息模擬－資產登記、設備生命週期軌道、系統配置、關鍵設備狀態、維護歷史、安裝可視化等；
b)
採用物聯網技術，搜集更快和實時的報告以及維護的資料，以備未來改進。
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| 增設、改裝和更換 ( 規劃和實施 ) |
a)
採用先進的管理工具，如綜合設施管理工具，以便快速搜索所有設備資料和記錄，提高總體規劃的有效性。
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| 環境及安全管理 |
a)
使用回收組件或設備進行維護 / 維修 / 更換工程；
b)
使用環保材料進行維護 / 維修 / 更換工程；
c)
強調採用更多的安全措施、工具和設備進行維護 / 維修 / 更換工程。
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| 技術應用 |
a)
採用人工智能、大數據分析、物聯網等應用；
b)
從研究到行業再到介面科學 / 技術知識轉換。
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| 持份者管理 |
a)
建立智能系統，自動通知相關持份者所有即將實施的操作和維修作業、增設、改裝和更換工程的時間表和進度。
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| 資訊管理 |
a)
建立統一的樓宇管理系統 (iBMS)；
b)
為設備的自動更換計劃建立統一數據庫；
c)
建立網上實時服務器，通過移動設備存儲維護的相關資料；
d)
在預防性保養工作期間，維護方可透過網上存取所有資訊料。
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| 操作和維修團隊架構及資歷 |
無
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