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本手冊旨在簡介在設計、建造、操作、維修、改裝、增設和更換樓宇的升降機及自動梯裝置時應考慮的一般、良好和優良作業模式，以提高資產管理效率。本手冊為現時負責管理現存樓宇中有關裝置資產的人士，或為新樓宇規劃新的裝置設計和安裝工程的人士而設。本手冊應與適用的香港法例和規例一併閱讀。

本手冊的主要對象是業界的持份者 ( 包括樓宇業主、樓宇佔用人、設施管理專業人士、維修代理或相關行業經營者 )。

在日常運作中，設施的安全、系統的可靠程度、操作效能和可持續性視乎日常操作和維修作業的質素而定。就此，本手冊簡介一些對持份者有用的資料和建議，以供參考。

本手冊主要涵蓋在新建樓宇和現存樓宇進行以下發展階段的 15 個重要範疇：


在樓宇升降機及自動梯裝置的資產管理方面，如要取得理想或最佳成效，必須考慮 15 個重要範疇。本手冊在各個範疇分別臚列三種級別的作業模式 ( 即一般、良好及優良作業 )，並輔以相關的行業做法範例，以供參考。此外，本手冊亦加入關於“創新科技措施”的章節，介紹業界可採用的嶄新科技，以提升操作和維修服務質素。

級別	類別	說明
第一級	一般作業	一般作業指符合法定規定和行業常規的作業
第二級	良好作業	良好作業指設有較高標準以求提升資產安全、系統可靠程度、運作效能或可持續性的作業
第三級	優良作業	優良作業指為達到資產管理的最高標準而採用創新科技或考慮到相關設備的壽命週期的作業

下圖顯示手冊各章節所載的 15 個重要範疇的分布。

本手冊的內容摘要如下：

本章簡介本手冊的內容，說明推動樓宇高效及安全運作的重要因素，並介紹主要的持份者，以便讀者閱覽各章節。

本章介紹樓宇升降機及自動梯裝置的操作和維修作業取得理想成效所需考慮的 15個重要範疇，並在各個範疇分別臚列三種級別的作業模式 ( 即一般、良好和優良作業 )。

15 個重要範疇如下：

1. 為新建樓宇的設計提出應顧及的操作和維修考慮因素 — 設計工程師早在設施的規劃和設計階段直至其生命週期完結，應考慮便於維修的因素。
   
   
2. 資產資料 ( 文件記錄 ) — 必須妥善備存文件記錄，以利便保持系統高效運作和進行維修。本章介紹保持升降機及自動梯系統高效運作和迅速進行維修所需的文件。
   
   
3. 操作事宜 — 與樓宇或實物資產的常規、日常使用、支援和維修工作相關的所有事宜 ( 包括常規 / 日常維修在內 )。有關整個系統的操作和維修程序手冊，不能取代由製造商為系統內個別設備編製的手冊，反而可為相關文件提供補充及指引。
   
   
4. 應急準備 — 必須為應對緊急情況作好準備。應急管理使持份者可預計可能發生的潛在危險類型，以及制定減低影響的方法。
   
   
5. 預防性保養程序 / 標準 — 預防性保養包括 — 系列以時間為本的維修要求，作為計劃、編排和進行定期保養的基準。與矯正性維修不可預知相比，預防性保養可預先計劃安排。
   
   
6. 矯正性維修 — 這是必需進行的工作，作用是修復經檢查或監測、警報、通報或其他緣由發現的損毀、故障、失靈、異常或損壞情況，以確保機器和設備恢復正常和所需的運行模式。
   
   
7. 維修記錄管理 — 維修記錄很重要，必須妥善保存和管理。妥善備存維修記錄有助減少進行費用高昂的維修，增加操作的安全性，以及加強掌握設備的具體狀況。
   
   
8. 備用零件管理 — 妥善管理備用零件是操作和維修工作的重要環節，旨在確保備用零件可適時用於矯正性維修，以盡量減少系統或設備的停機時間。
   
   
9. 增設、改裝和更換裝置 ( 規劃和實施 ) — 包括有關增設、改裝、處置和更換資產的分析、採購和管理，以求達到機構的長遠目的及目標。
   
   
10. 事故管理 — 事故發生時要盡快恢復正常服務運作，並減少事故可能造成的影響，必需這些程序。
    
    
11. 環境與安全管理 — 樓宇業主對於確保樓宇內和周圍人員的健康和安全，以及樓宇周圍的環境保護，負有最終的法律和道德責任。
    
    
12. 科技應用 — 結合和運用嶄新科技及創新方法，以優化系統的性能和運作效率。
    
    
13. 持份者管理 — 這是妥善完成服務的關鍵環節，讓持份者知悉潛在已知的觸發因素 ( 例如對持份者日常生活的影響及工作的最新進度等 )。此環節的工作亦包括估計持份者的有關反應對工程項目或策略的影響，以及是否需要進行針對性的溝通工作和探討緩解或替代方案。
    
    
14. 資訊管理 — 工作涵蓋機構作業的整個周期，包括從一個或多個來源獲取資料，妥善保存有關資料，以及把資料分發給有需要的人士。
    
    
15. 操作和維修團隊的架構及資歷 — 操作和維修團隊必須有適當的組織架構，有關人員亦須具備相關資歷，俾能以安全、負責任的和可靠的方式工作。

本章介紹升降機及自動梯裝置操作和維修服務中可採用創新和科技措施的最新技術發展。

本章概述有關升降機及自動梯裝置操作和維修服務的法定規定。

本章載列升降機及自動梯裝置操作和維修服務的常用表格 / 清單。

業界持份者應了解自己的角色和責任，致力推動落實適用的良好和優良作業模式，以改善恆常資產的管理質素。

所有相關持份者須團結一致，同心協力工作。參與改善現有作業模式的持份者應致力促進和分享提升其機構績效所需的培訓、實際經驗、專業技術、對現代科技的認知及技能。

樓宇業主對於按照所有適用法例規定操作和維修基礎 / 中央屋宇裝備裝置，負有最終責任。

樓宇業主應鼓勵和授權所有持份者採用可提升效率的操作和維修作業模式。業主應透過制定政策和策略，推動相關持份者訂立有關維修合約和落實提升效率的措施。

租戶有責任確保設備有效運作，升降機及自動梯系統的效率不受人為因素影響，以及在租賃期間進行的裝修工作不會影響基礎屋宇裝備裝置的效能。

租戶應遵守租契條件，包括綠色租契及租約裝修工程指引 ( 如有)；有關文件反映樓宇業主和租戶雙方對樓宇的運作、維修和效能要求的期望。亦應遵守法定規定，正確使用升降機及自動梯。禁止使用升降機或自動梯時，任何人不顧警告而使用升降機或自動梯均屬違法。

設施管理人員負責樓宇的管理。設施管理人員應根據獲分配的資源，實施樓宇業主制定的維修及環保政策和策略。設施管理人員必須承擔領導的角色，帶領團隊落實變革，務求提升樓宇的操作和維修作業水平。

設施管理人員必須與維修服務承辦商合作制定以達到理想成效為目標的維修工作管理制度，而承辦商亦會因系統效能提升而獲益。過程中必須建立良好的關係和確保溝通渠道有效，包括妥善備存相關的文件記錄。